La loi Climat et résilience de 2021 prévoyait que le gouvernement propose, sous six mois, des dispositions en matière de « fiscalité du logement et de la construction »  pour financer le ZAN. Deux ans plus tard, toujours rien : ces propositions n’ont jamais vu le jour. L’AMF a donc pris les devants et publié hier « 20 nouvelles propositions sur le volet relatif au financement du nouveau modèle économique induit par la trajectoire ZAN ». 

Ingénierie 

La première étape serait, évidemment, de disposer d’une évaluation claire des surcoûts liés à cette politique de ZAN. Ce qui est rare étant cher, la raréfaction du foncier va mécaniquement entraîner une hausse des prix – déjà constatée dès la parution de la loi Climat. L’AMF note que certains promoteurs « ont déjà intégré la rareté foncière (…) et participent à l’augmentation des prix en rachetant les seules réserves foncières existantes » . Ce qui va poser des problèmes aux maires qui souhaitent construire des logements sociaux ou procéder à des opérations d’aménagement. L’AMF demande donc la création d’un « observatoire national sur l’évolution des prix du foncier », alimenté par des « observatoires locaux ». 

Par ailleurs, communes et EPCI – surtout les plus petits d’entre eux – vont avoir un important besoin d’ingénierie pour mener à bien le ZAN. L’AMF souhaite que l’État réarme les DDT, aujourd’hui « dans l’incapacité de répondre à toutes les sollicitations des communes ». Elle demande également que la dotation générale de décentralisation (DGD) soir révisée, afin que l’État « participe aux coûts liés à l’ingénierie dans l’élaboration des documents de planification ». 

Mesures fiscales

En matière de fiscalité, l’association propose notamment de « transformer les différentes taxes sur les logements vacants en une véritable taxe du bloc communal »  – comme le préconise du reste le Conseil des prélèvements obligatoires. Elle demande également une réforme de la taxe sur les résidences secondaires pour la rendre accessible à plus de communes, et la majoration de la taxation des plus-values sur la cession des terrains nus devenus constructibles. 

L’AMF souhaite une vaste réforme de la taxe d’aménagement « pour l’adapter au ZAN »  : en effet, il n’existe pas aujourd’hui d’outil permettant de taxer davantage les zones que les communes souhaitent désartificialiser. « Un taux majoré de droit commun pourrait être plus favorable pour répondre au nouveau modèle économique du ZAN par secteurs », écrit l’AMF. 

Parmi d’autres propositions, l’association souhaite également que les aides à l’investissement type Pinel et Denormandie soient « articulés avec le ZAN ».

Spéculation

Reste la question du prix du foncier. Comment le réguler – autrement dit, comment lutter contre la spéculation que le dispositif ZAN va entraîner ? L’AMF propose d’abord de mettre en place une « sécurisation juridique des clauses et outils »  visant à lutter contre la spéculation, puis de réfléchir à des « outils fonciers ou fiscaux innovants »  pour faire baisser le prix des logements. Une idée pourrait être, par exemple, la dissociation du foncier et du bâti, comme cela existe dans le cadre du bail réel solidaire, créé par la moi Macron d’août 2015 : les acquéreurs achètent uniquement le logement et louent le terrain à un organisme foncier. Le développement d’un tel dispositif pourrait s’avérer un outil utile pour « loger les habitants »  là où le prix du foncier s’envole. 

L’AMF propose également de renforcer les liens entre les élus et les offices notariaux, « afin que les procédures de récupération foncière soient facilitées, notamment en ce qui concerne les biens sans maître et en état d’abandon, ou encore les copropriétés fragiles ». 

Accéder à toutes les propositions de l’AMF.

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