Trois ministres, des architectes, des représentants de sociétés foncières et de grandes enseignes, l’ancien Premier ministre Édouard Philippe : le parterre d’invités et d’intervenants était dense pour lancer, hier à Bercy, le plan du gouvernement destiné à « réinventer »  les zones commerciales. L’enjeu est de taille : au nombre de 1 500, ces zones couvrent près de 500 millions de mètres carrés – autant de gisements fonciers essentiels dans un contexte contraint, entre zéro artificialisation nette et crise du logement. 

Fruit de neuf mois de concertation entre experts, élus locaux, urbanistes, commerçants, etc., le programme porté par Olivia Grégoire, ministre chargée des PME, du Commerce, de l’Artisanat et du Tourisme, s’attaque ainsi, « sans jugement de valeur », à la « France moche »  des zones périphériques, tant décriée par les esthètes de la ville, et pourtant centrales dans la vie des Français. 

72 % de leurs dépenses sont en effet encore concentrées dans ces entrées de ville, « symboles de la consommation de masse, de l’automobile pour tous, du pavillon pour chacun », et des parkings XXL. Surcapacités, monoactivité, imperméabilisation des sols : le modèle uniforme de ces commerces « boîtes à chaussure »  ne répond plus aux enjeux actuels et au besoin de diversification des usages. « La course aux mètres carrés est bel et bien terminée. Il y a un momentum économique et social. Notre but est de se saisir ensemble de ce moment », a ainsi martelé Olivia Grégoire. 

Raccourcir les délais

Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, venu défendre le plan de Bercy, a appuyé le discours d’Olivia Grégoire. « Ces espaces déjà artificialisés sont des réservoirs à projets. Le rôle de l’État est de donner des outils aux acteurs pour qu’ils s’en saisissent. » . Or « nos règles en matière de PLU, d’autorisations administratives pour les surfaces de plus de 10 000 m², conduisent à des blocages » , a-t-il relevé. En cours d’adoption, le projet de loi Industrie verte comprend ainsi un « paquet normatif »  destiné à favoriser l’émergence des projets de transformation des zones commerciales. Le texte réforme la grande opération d’urbanisme (GOU), un outil issu de la loi Élan de 2018 permettant de raccourcir les délais procéduraux. La GOU autorise notamment la mise en compatibilité de l’ensemble des documents d’urbanisme avec le projet, pour un gain de temps estimé « entre 2 et 5 ans ». 

Concrètement, le projet de loi prévoit de faciliter le recours à cet outil en supprimant le transfert automatique de la compétence urbanisme des maires aux présidents d’intercos, prévu dans le dispositif initial : les maires pourront ainsi conserver leur compétence et « accepter le recours à la GOU » , a indiqué Christophe Béchu. Autre nouveauté : le transfert des droits commerciaux au sein d’une zone commerciale doit être facilité : plus besoin d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) au-delà de 1000 m² s’il s’agit d’un projet de transformation. Le « paquet normatif »  intègre aussi la possibilité d’autoriser des projets dérogeant aux règles du PLU, un accès facilité au droit de préemption commercial et artisanal, et le recours au « permis d’innover ».

Appel à projets

Autre volet du plan de Bercy : l’expérimentation d’une « vingtaine »  de projets pilotes, sélectionnés via un appel à manifestation d’intérêt lancé aujourd’hui auprès des collectivités, aménageurs et acteurs privés. Trois cibles sont visées : les zones commerciales dynamiques situées en zone dense, celles en déprise, et celles situées dans des zones peu denses. 

Le programme est doté d’une enveloppe de 24 millions d’euros pour cette première vague d’expérimentation, cumulable avec le Fonds vert et les aides liées aux dispositifs Action cœur de ville et Petite ville de demain. Une enveloppe destinée au financement des études préalables afin de définir le programme de transformation (75 000 euros par projet), et à celui de la conduite de projet ou assistance à maîtrise d’ouvrage (75 000 euros). 

Par ailleurs, l’État s’engage à financer une partie du déficit d’opération commerciale « pour quelques territoires en déprise », « dans une limite de 500 euros par m² de surface commerciale bâtie restructurée et à 100 euros par m² de surface non bâtie nécessaire à l’opération commerciale » , indique le dossier de presse. Des « crédits déblocables avant la fin de l’année » , a assuré Christophe Béchu. Destinée aux projets déjà engagés ou matures, la première vague de lauréats sera dévoilée en novembre prochain ; la deuxième, début 2024. Le dossier de presse présente trois exemples de territoires pré-identifiés pour l’expérimentation : Chartres, Barentin et Grasse.

Task force et fiscalité

Le plan de Bercy prévoit par ailleurs la mise en place d’une « task force » , pilotée par la Direction générale des entreprises et l’Agence nationale de cohésion des territoires. En clair, une équipe chargée d’un « accompagnement sur mesure »  des projets lauréats (ingénierie, expertise administrative et juridique, fléchage des autres enveloppes d’aides et remontée aux ministères des obstacles normatifs), l’animation d’une communauté nationale d’acteurs et d’élus engagés pour la transformation des zones commerciales, une synthèse annuelle des expérimentations, et enfin, un guide juridique et opérationnel pour les collectivités et les aménageurs. 

Des moyens insuffisants, estime déjà Intercommunalités de France, compte tenu « de l’urgence liée au manque de foncier disponible à l’heure du ZAN et de l’impératif de sobriété foncière ». Dans son communiqué, l’association prône notamment la mise en place d’un fonds dédié aux friches commerciales, et une réforme de la taxe sur ces friches. 

Présent à Bercy, Alain Chrétien, maire de Vesoul et vice-président de l’AMF, a de son côté précisé que l’association a été entendue dès le lancement du groupe de travail en novembre 2022. Tout en rappelant ses points de vigilance : ne pas opposer centres-villes et zones de périphérie, être responsable dans la mise en œuvre des projets pour éviter les effets d’aubaine et d’éviction, simplifier le fonctionnement des commissions départementales des autorisations commerciales (CDAC).  

« L’argent public ne peut pas tout résoudre. Chacun doit prendre sa part, y compris financière. Il faut continuer à mettre la pression sur la politique Action cœur de ville », a également pointé le maire de Vesoul. Étendu aux entrées de ville, le second volet 2023-2026 de ce programme « Action cœur de ville », dévoilé en novembre 2022, avait donné le ton. Reste que comme pour le ZAN, le volet fiscal de cette petite « révolution »  annoncée se fait attendre. 

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