Si le millésime 2022 s’est avéré une « bonne année »  pour le bâtiment avec un rattrapage de l’activité durant les confinements de 2020, la Fédération française du bâtiment (FFB) redoute une « cassure »  dès l’an prochain. C’est le constat qu'elle a fait lors de la présentation, la semaine dernière, de son bilan 2022 et de ses prévisions pour 2023. 

Bâtiments administratifs : recul des permis accordés

Bien que l’activité du bâtiment doive s'afficher encore en croissance l’an prochain, celle-ci ne serait que « très modeste »  à hauteur de 0,7 %, hors effet prix, « notamment grâce à des carnets de commandes à bon niveau fin 2022 ».

La fédération présage, toutefois, une entrée « dans la crise »  pour le logement neuf avec une baisse de la production de 2,6 % et une chute de près de 10 % des mises en chantier, qui tomberaient à 360 000 unités. En cause, la chute anticipée des permis (- 21,3 %) et « l’effondrement », en 2022, des ventes de 30 % dans l’individuel et de près de 15 % dans le collectif lié à la flambée des prix de construction, les surcoûts de la RE2020 ou encore des difficultés des ménages à emprunter.

En parallèle, le non-résidentiel neuf ralentirait « fortement »  (à + 1,7 %), du fait de « la détérioration du contexte économique et financier qui pèserait sur les surfaces autorisées (- 0,8 %) ». 

Dans le contexte actuel, la baisse se révèlerait « plus nette encore »  pour les bâtiments administratifs qui accuseraient une baisse de 2,5 % des surfaces de permis accordés, les collectivités locales privilégiant la rénovation du parc existant et les travaux de rénovation énergétique, « au détriment du neuf ». 

« Malgré une position plus favorable dans le cycle électoral municipal, l’investissement des collectivités territoriales pâtirait de la hausse de leurs dépenses de fonctionnement, en particulier les postes énergie et salaires, du fait de la crise énergétique et de la forte inflation », explique la fédération qui estime que « la crise du logement neuf pourrait s’installer dans le temps, suite à la chute des permis prévue pour l’année prochaine ».

Le pouvoir d’achat immobilier en baisse

Pourtant, et malgré le déclenchement de la guerre en Ukraine, la production de logements neufs devrait progresser de 3,7 % en 2022, soit « un peu moins que les 4,3 % initialement prévus en fin d’année dernière ».

Ainsi, le logement neuf s’affiche à + 5,1 % grâce à « une bonne dynamique des mises en chantier sur 2021 et 2022 (environ 400 000 par an) »  et l’activité en non résidentiel neuf de 6,6 %.

Cependant, le pouvoir d’achat des Français a entamé une chute cette année, selon les données présentées également la semaine dernière par le Conseil supérieur du notariat (CSE), sous le poids des hausses des taux d’intérêt et des prix dans l’ancien, cette fois.

Les Français de métropole ne peuvent ainsi plus acquérir qu’un logement de 80 mètres carrés dans l’ancien si l’on considère qu’il s’endette sur 20 ans avec une mensualité à hauteur du tiers de leur revenu disponible. Ce qui représente 4 m² de moins qu'en 2021, soit une chute qui ne s’était pas produite depuis la fin des années 2000.

Dans le détail, l'érosion du pouvoir d'achat immobilier a été très marquée pour les maisons, après l'envolée des prix post-covid. Avec une mensualité de 1 300 euros sur 20 ans, il est désormais possible d'acquérir une maison ancienne de 113 mètres carrés, soit dix de moins qu'en 2021, estiment les notaires à partir des ventes conclues au cours des neuf premiers mois de l'année. 

Pour ce qui est d’un appartement ancien, la tendance est plus mesurée puisque la surface finançable a baissé de 2 % par rapport à l’année précédente (soit 43 m² sur la base d’une mensualité de 800 euros sur 20 ans). Ce qui correspond à une diminution d’un mètre carré.

Par ailleurs, on peut noter que la qualité des biens vendus pourrait, sans surprise, avoir « un impact grandissant sur les prix », selon le CNS au regard du contexte actuel de sobriété énergétique.

Les logements énergivores (classes F et G) ont d’ailleurs vu leur part augmenter significativement entre le troisième trimestre 2021 et le premier semestre 2022. En particulier, « la part des logements les plus énergivores (classe G) est passée de 3 % au 3e trimestre 2021 à 5 % au 4e trimestre 2021 et monte enfin jusqu’à 7 % au 1er trimestre 2022, soit + 4 points de part de marché », constatent les notaires alors que les plus énergivores des logements de classe G (ceux dont la consommation d’énergie primaire est supérieure à 450 KWh/m²/an) seront interdits à la location dès le 1er janvier prochain. Les logements G restants le seront en 2025, ceux classés F en 2028 et ceux classés E en 2034.

Consulter les prévisions 2023 de la FFB.

Consulter le bilan immobilier 2022 du CSN.
 

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