« Le gouvernement continue de protéger les locataires et de soutenir les propriétaires pour leurs travaux de rénovation énergétique » . Dans un communiqué publié en fin de semaine dernière, la ministre de la Transition écologique, Agnès Pannier-Runacher, rappelle les nouvelles règles issues de la loi Climat et résilience, en application depuis le 1er janvier. 

Les nouvelles règles

Petit à petit, les dispositions de la loi Climat et résilience prennent effet. En 2022, c’était l’interdiction des hausses de loyer pour les logements classés F et G. En 2023 est entrée en vigueur l’interdiction de la location de logements classés G+ (seuil dit de « l’indécence énergétique » ). Désormais, ce sont également les logements classés G. L’évolution continuera en 2028 avec l’interdiction de louer des logements classés F et en 2034 pour les logements classés E. Rappelons également que depuis 2022, lorsqu’un logement est classé F ou G, l’annonce immobilière qui le concerne doit obligatoirement porter la mention « Logement à consommation énergétique excessive ». 

Il faut préciser que ces nouvelles règles ne vont, néanmoins,  pas bouleverser le marché locatif, puisqu’elles ne s’appliquent pas aux baux en cours : autrement dit, il faut attendre le renouvellement ou la reconduction tacite pour que la loi s’applique. Ces règles ne concernent pas non plus les logements occupés par leur propriétaire ni les résidences secondaires.

En théorie, donc, un propriétaire dont le logement est classé G ne peut plus le proposer à la location. Si le fait tout de même, il s’expose « à être contraint par un juge, saisi par le locataire, à la réalisation de travaux de rénovation, à une diminution du montant du loyer, ou à une suspension de sa perception, et à la suspension de la durée du bail jusqu’à la réalisation de ces travaux » , rappelle le ministère dans une foire aux questions très complète. 

Attention, même si un propriétaire avise le locataire que le logement est classé G et que ce dernier signe quand même le bail, il pourra tout de même se retourner contre le propriétaire : « La circonstance que le locataire a été informé des caractéristiques du logement et a signé le bail n’exonère pas le bailleur de ses obligations. » 

Aides à la rénovation

Les propriétaires sont donc encouragés à faire les travaux de rénovation avant de remettre le logement à la location. Pour cela, ils bénéficient de multiples aides, rappelle le gouvernent : ils peuvent déduire le montant des travaux de leur revenu imposable (pour les locations nues et au régime d’imposition au réel). De plus, précise le ministère, « si les charges dépassent les revenus fonciers, le déficit foncier ainsi généré peut être déduit de l'ensemble des revenus, et non plus seulement des revenus fonciers » . Le plafond de ce déficit foncier a été porté à 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique. 

Ces travaux sont par ailleurs éligibles à la TVA à taux réduit (5,5 %) et peuvent être éligibles, sous condition de ressource, à un PTZ (prêt à taux zéro). 

Enfin, le dispositif MaPrimeRénov’ peut permettre de financer jusqu’à 90 % du montant des travaux en logement individuel. MaPrimeRénov’ Copropriétés peut financer jusqu’à 45 % des travaux, « un bonus de 10 % en cas de sortie du statut de passoire énergétique et un bonus de 20 % du montant des travaux pour les copropriétés dites fragiles ». 

Effets de bord

Ces dispositifs ont permis, selon le gouvernement, une baisse de 11 % du nombre de logements classés F ou G entre 2023 et 2024. Au 1er janvier dernier, il ne restait « que »  567 000 logements classés G dans le parc locatif privé, indique le ministère, qui ne donne pas, en revanche, le nombre de logements classés F. Pour mémoire, l’an dernier, le nombre total de logements classés F ou G était estimé à presque 5 millions, sur les 30 millions de résidences principales du pays. Ce sont les logements classés D qui sont les plus nombreux (33 % du parc), suivis des logements classés C (24 %). 

Reste que ces dispositions provoquent un certain nombre d’effets négatifs, en particulier du fait que certains propriétaires, malgré les aides, n’ont pas les moyens de faire des travaux qui peuvent atteindre facilement les 50 000 euros pour un appartement. Par ailleurs, dans les secteurs où l’isolation par l’extérieur est impossible, certains propriétaires rechignent à procéder à une rénovation par isolation intérieure parce que celle-ci amène à une forte réduction de la surface du logement (qui peut atteindre 1 à 2 m² pour un logement de 20 m²) ce qui conduit, en zone tendue où le prix du mètre carré est très élevé, à une perte sèche sur la valeur du bien. 

Résultat, un certain nombre de propriétaires bailleurs préfèrent vendre plutôt que de faire les travaux, ce qui risque de conduire, dans certaines zones, à un effondrement des prix… et à une nette diminution de l’offre locative, dans un contexte de crise immobilière. Cette diminution de l’offre, à l’inverse, conduit mécaniquement à une hausse des prix à la location. Ce phénomène, d’après les spécialistes de l’immobilier, est déjà en cours à Paris, par exemple. 

La seule solution pour endiguer ce phénomène serait une hausse des aides de l’État pour la prise en charge des travaux. Ce qui, dans le contexte budgétaire que l’on connaît, semble plus qu’improbable. 

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