Après les mesures de nature fiscale et budgétaire, au tour des propositions en matière de simplification et d’urbanisme. Chargé en mai par Jean Castex de trouver des solutions afin de relancer la construction de logements, le maire de Dijon, François Rebsamen, vient de remettre à la ministre déléguée chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, le second volet des recommandations de la commission qu’il préside.

Exonération de TFPB : la compensation adoptée à l’Assemblée

Il y a un mois, le Premier ministre avait repris à son compte certaines de ces premières mesures lors du Congrès HLM, notamment celles visant à compenser les exonérations de taxe foncière (TFPB) sur les logements sociaux. En fin de semaine dernière, les députés ont d’ailleurs adopté, dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2022, un amendement dédié actant la compensation intégrale par l’État aux collectivités, pendant 10 ans, pour tous les logements locatifs sociaux faisant l’objet d’un agrément entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2026.

Là aussi, certaines pistes de ce second tome devraient être mises en œuvre par le gouvernement, si l’on en croit le communiqué du ministère de la Transition écologique qui indique que « l’ensemble des propositions fait l’objet d’une analyse approfondie par les différents ministères concernés pour identifier celles qui pourront venir compléter à court terme, les mesures déjà prises par le gouvernement pour relancer la construction ». Emmanuelle Wargon se félicite ainsi que « plusieurs recommandations formulées par la commission répondent aux enjeux identifiés dans le cadre de la démarche Habiter la France de demain : mobilisation du foncier et du bâti existant, développement des offices fonciers solidaires ou encore prise en compte de la qualité d’usage des logements », selon le communiqué.

Des contrats locaux à « approfondir »  à moyen terme

Pour remédier à une crise de l’offre de logements, cette commission – composée de six élus locaux, huit parlementaires et 17 « personnalités qualifiées »  –  propose ainsi 24 nouvelles mesures, intégrées dans deux chapitres. 

Le premier est consacré aux contrats locaux pour la relance du logement, déjà évoqués dans le premier tome (ceux-ci fixent des objectifs en fonction des besoins en logement afin de verser une aide de l’État). La commission propose d’y inscrire des engagements mutuels de l’État et du maire, en termes de simplification, de constructibilité, de mobilisation de certaines dérogations au droit commun.

« Mis en place dans l’urgence en 2022 »  dans les territoires prioritaires, ce contrat « devra être approfondi à moyen terme »  en s’appuyant sur le retour d’expérience des premiers contrats, explique-t-elle. Ceci ne devra « en aucun cas se solder par une complexification du dispositif »  puisque « l’intérêt de l’outil réside en grande partie dans sa simplicité », prévient la commission. 

Celle-ci propose ainsi d’associer aux contrats l’ensemble des acteurs ayant vocation à participer à leur mise en œuvre. Si « l’État, l’EPCI et les communes resteraient les principales parties au contrat […] d’autres acteurs gagneraient à être associés à l’élaboration et au suivi des contrats », tels que les établissements publics d’aménagement (EPA) et fonciers (EPF), les bailleurs sociaux, Action Logement, la Banque des Territoires ou encore les acteurs privés de la promotion et de la construction ainsi que les associations de solidarité.

Lors du renouvellement des contrats, la commission estime qu’il sera « indispensable de veiller à l’approfondissement de l’évaluation des besoins locaux en logements »  en s’appuyant davantage sur les observatoires de l’habitat et du foncier. Et, selon elle, « il revient d’abord aux EPCI de doter ces observatoires des moyens nécessaires à leurs missions ».

Dérogations et engagements

Devant les oppositions locales, elle recommande d’introduire « une logique d’engagements mutuels »  pour accélérer, débloquer et faire accepter les projets. Le contrat local pourrait ainsi prévoir, pour les zones les plus tendues, « des engagements de fluidification des procédures et d’intensification urbaine, compensée par des garanties fortes en matière de financement et de qualité des projets ». 

Pour cela, elle propose, en premier lieu, d’autoriser les territoires couverts par ces contrats à « déroger à certaines règles nationales de procédure », afin d’accélérer les projets. Le public pourrait être consulté par voie électronique et les délais de transmission par les services de l’Etat et de délivrance des permis de construire réduits. 

En outre, la commission souhaite que les contrats puissent prévoir des engagements des maires afin de « favoriser l’intensité urbaine et débloquer les projets ». Elle propose d’y insérer des « exigences de qualité sur les logements à produire », qui seront « élaborées par les collectivités après concertation avec les professionnels ». Les contrats locaux pourraient, enfin prévoir, des « contreparties financières »  aux engagements en y intégrant « des clauses relatives au financement des équipements publics rendus nécessaires par l’accueil des nouveaux logements ». 

Sanctions, contentieux et transformation de bureaux

La commission met en avant également, dans la seconde partie du rapport, d’autres pistes visant à faciliter la mobilisation du foncier et du bâti existant, ou accélérer les délais de traitement des contentieux.

Afin de faciliter l’acceptabilité des projets de construction, elle appelle « à favoriser, au sein de chaque intercommunalité, la transparence sur les besoins en logement et l’effort de construction ». C’est le rôle des préfets qui devraient communiquer annuellement à l’EPCI et à ses communes membres un état des lieux des besoins de logement, en particulier de logements sociaux. 

De plus, elle propose d’appuyer la mise en œuvre effective des programmes locaux de l’habitat (PLH) sur un mécanisme de sanctions « pour les communes qui font obstacle manifestement et de façon persistante à la mise en œuvre des objectifs de production de logements sur leur territoire ». « Ce mécanisme articulerait mise en demeure, prélèvement et le cas échéant substitution de l’EPCI à la commune pour la délivrance des permis de construire », détaillent les auteurs du rapport. 

En cas de conflit avec une commune dans le cadre de la délivrance d’un permis de construire, ils réclament la création d’une commission locale de médiation confiée au préfet et pouvant être saisie par les maîtres d’ouvrage. La commission s’empresse, toutefois, de souligner qu’elle ne souhaite « pas remettre en cause la compétence des maires pour délivrer les autorisations d’urbanisme qui est mieux exercée au plus près du terrain ». « Toute forme de recentralisation de la délivrance des permis de construire n’est donc pas envisagée », assure-t-elle.

Pour accélérer les procédures contentieuses, elle suggère notamment de relever le montant maximal de l’amende pour recours abusif (actuellement fixée à 10 000 euros).

Afin de mobiliser encore davantage le foncier et le bâti existant, les auteurs du rapport souhaitent favoriser la transformation de bureaux en logements, en expérimentant, par exemple, « un permis de construire autorisant à l’avance plusieurs destinations ou sous-destinations »  afin de « reconnaître la construction d’immeubles réversibles en droit de l’urbanisme ».

Par ailleurs, ils préconisent d’appuyer le développement des baux réels solidaires (BRS) et des offices fonciers solidaires (OFS), mais aussi de renforcer les conditions de mise en œuvre des zones d’aménagement concerté (ZAC) et faciliter la mobilisation des logements vacants.

Télécharger le second tome du rapport de la commission Rebsamen.
 

Suivez Maire info sur Twitter : @Maireinfo2