« Une reprise post-Covid », couplée à une progression du prix de l’immobilier l’an passé. Avec un prix médian au mètre carré qui reste toujours beaucoup plus accessible que celui des grandes villes (pour des biens de plus grande surface), le dynamisme immobilier des villes moyennes se confirme, et notamment celui des 234 bénéficiaires du programme Action Cœur de ville (ACV). 

C’est le constat réalisé par le Conseil supérieur du notariat (CSN) et l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) lors de la publication, vendredi, des premiers résultats de leur troisième « baromètre de l’immobilier des villes moyennes – Notaires de France / Action Cœur de Ville ». Les bons résultats mis en avant lors des deux premières éditions continuent donc de se vérifier.

Agglomérations : des ventes en hausse de 20 % depuis 2018

Cet outil d’analyse et de suivi annuel de l’évolution du marché de l’immobilier dans les villes bénéficiaires du programme de revitalisation urbaine montre ainsi une augmentation des ventes de 20 % dans l’ensemble des agglomérations du programme entre 2018 et 2021 (+ 52 540 ventes), contre 14,5 % à l’échelle nationale. Dans les villes-centres, la tendance est similaire, quoique légèrement inférieur, avec une hausse des achats immobiliers de 17 % sur la même période (+ 19 470 ventes).

Ce que l’on peut également retenir, c’est que cette tendance s’accélère et est plus marquée qu’avant le déclenchement de la crise sanitaire. En 2021, les villes-centres ont vu leur volume de ventes immobilières progresser de 12 % par rapport à 2020, ce qui représente 14 560 ventes supplémentaires, contre 11 140 en 2019. « L’ensemble des régions sont concernées par cette augmentation des volumes de ventes dans les villes bénéficiaires du programme entre 2020 et 2021 », soulignent les auteurs du baromètre.

Cette « reprise post-Covid »  se confirme également pour les agglomérations ACV qui ont vu leur volume de vente progresser de 36 130 en 2021, contre 23 750 ventes supplémentaires en 2019 dans ces agglomérations.

Le dynamisme du marché de l’immobilier dans ces agglomérations confirme « une volonté de plus en plus soutenue d’habiter, de travailler et d’évoluer dans des villes à taille humaine offrant un cadre de vie agréable et une offre de logements accessibles », soulignent les auteurs du baromètre, qui rappellent que les villes moyennes offrent « la possibilité d’accéder à des biens de qualité, de superficie plus importante et à des prix plus accessibles que dans les grandes villes ». 

Hors Île-de-France, 84 villes du programme (sur les 200 analysées, soit 42 %) ont été plus dynamiques que le reste de leur EPCI. Pour 11% d’entre elles, « ce sont même les villes centres qui portent le marché alors que la périphérie décroît »  tandis que, dans 24 villes, c’est la périphérie qui reste « plus dynamique que la ville-centre qui maintient ou voit décroître son marché ». Enfin, 28 villes connaissent un développement similaire avec le reste du territoire de leur EPCI.

« Premiers impacts »  d’Action Coeur de ville

« Les résultats de ce troisième baromètre traduisent les premiers impacts »  d'Action Cœur de ville, assure le directeur du programme, Rollon Mouchel-Blaisot, dans le communiqué relayant les premiers résultats du baromètre. Selon lui, « il y a incontestablement une nouvelle attractivité résidentielle et économique des villes "moyennes" qui sont de plus en plus reconnues pour ce qu’elles offrent : des logements plus spacieux et accessibles, un cadre de vie agréable et les commodités essentielles à proximité ». 

« La requalification des cœurs de ville est donc plus que jamais une ardente obligation à poursuivre pour répondre aux aspirations croissantes de nos concitoyens à vivre dans une ville à taille humaine », explique-t-il alors que le programme doit être prolongé jusqu’en 2026.

Le président du CSN, David Ambrosiano, précise que, « au niveau national, 2021 a été une année « anormale »  pour l’immobilier avec un rattrapage post confinement dans les premiers mois et un effet d’anticipation pour 2022 ». Les Français ont ainsi, dans leur globalité, « accéléré la concrétisation de leurs projets ». 

Prix en hausse dans 137 villes

On peut toutefois noter qu’une baisse de quelque 6 000 ventes dans les villes-centres et 7 000 ventes dans les agglomérations ACV ont été comptabilisées lors du déclenchement de la pandémie en 2020, selon le tableau des évolutions du volume des ventes produit par l’ANCT et le CSN. L’an passé, lors de la publication de leur deuxième baromètre, ils avaient mis en avant l'« évolution positive »  du volume de ventes (+ 12 870 pour les agglomérations et + 4 091 pour les villes-centres) des logements anciens durant l’année 2020. 

Reste que cette augmentation du volume des ventes affecte les prix de l’immobilier avec une progression de ceux-ci dans 137 villes sur la période entre 2018 et 2021, « preuve d’un dynamisme retrouvé du marché immobilier local ». Le prix médian est ainsi passé de 1 353 €/m² à 1 557 €/m² en 2021 pour les appartements. « Un prix médian au mètre carré qui reste toujours beaucoup plus accessible que celui des grandes villes, pour des biens de plus grande surface », indiquent les auteurs du baromètre.

Les résultats complets pour l’année 2021 seront détaillés dans le troisième baromètre lors de sa présentation prévue le 21 juin.

Télécharger les premiers résultats du baromètre.

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