Les mois défilent et les prix continuent de se maintenir à des niveaux très élevés. C’est le constat du réseau d’agences immobilières Century 21 dans son bilan de l’année 2023, publié ce lundi, qui juge que « faute de purger ses excès passés, le marché immobilier de l’ancien est en net recul ».

Les ventes dans l’immobilier ancien ont, en effet, « fortement ralenti »  en 2023, selon le réseau qui y voit les effets de « la hausse continue et rapide des taux d’intérêt », conjuguée à « un durcissement des conditions d’octroi du crédit et à une inflation qui ampute considérablement le reste à vivre des ménages, les contraignant à renoncer à leur projet immobilier ». Tout ceci contribuant à la crise du logement qui frappe le pays.

Un recul des prix « en trompe-l’œil » 

Résultat, Century 21 enregistre un recul d’activité « d’environ 16 % sur l’année », relativement proche de la baisse de plus de 18 % sur un an du nombre de transactions observée par les notaires, en décembre dernier. 

Dans le même temps, le prix moyen au mètre carré n’a, lui, baissé que de 1,7 % pour les maisons et 3,4 % pour les appartements. « Trop peu »  et bien loin des hausses record (de + 34 % pour les maisons, et de + 26,6 % pour les appartements) recensées entre 2015 et 2022, rappelle le réseau qui déplore cette situation : « Sur cette période, en moyenne, un bien immobilier a donc vu sa valeur augmenter de 4 % par an ! Le recul actuel des prix ne vient même pas gommer une année de hausse… ».

Century 21 souligne ainsi que « pour acheter, les acquéreurs renoncent à quelques mètres carrés ». « Cela contribue à réduire le montant moyen d’une transaction, mais cette baisse n’est pas suffisamment significative pour permettre au marché de retrouver une réelle tonicité », explique le réseau, qui note au passage que « les délais de vente s’allongent ». 

Sans compter que ce très léger recul des prix ne serait finalement qu’un « trompe l’œil », car « si on exclut la région parisienne, les prix immobiliers ne reculent que de -1 % dans le reste de la France, loin des 10 à 15 % de baisse nécessaires pour relancer le marché ».

Des prix en baisse à Bordeaux, en Bourgogne et en Mayenne

« Si l’on doit retenir une chose de l’année 2023, c’est la régionalisation prononcée des marchés immobiliers, où tous les cas de figure coexistent », assure ainsi l’autrice du bilan. 

En effet, la région parisienne s’illustre, par exemple, par « des indicateurs nettement plus dégradés qu’à l’échelle nationale », tirant ainsi les moyennes « vers le bas »  avec des prix au mètre carré en recul de - 5 % pour les maisons et - 7,8 % pour les appartements. Bien qu’elle soit la région qui a « corrigé le plus en termes de prix »  (après que ceux-ci ont connu une progression fulgurante de près de 40 % entre 2015 et 2022), « l’activité ne repart pas ». Ce recul restant « insuffisant pour sortir le marché de l’atonie », reconnaît le réseau. Au contraire, les délais de vente s’allongent encore et le nombre de ventes recule.

Si la Bourgogne-Franche-Comté et l’Auvergne-Rhône-Alpes présentent les baisses de prix les plus marquées (- 4,2 % et - 4,1 %) pour le reste de la France, les évolutions restent généralement relativement faibles, comme par exemple dans les Hauts-de-France (- 2,7 %) et en Occitanie (- 0,5 %). Voire une tendance à une certaine stabilité, comme en Normandie et en Bretagne. 

Des données qui restent là aussi des moyennes puisque, en Bourgogne-Franche-Comté, par exemple, ce sont les prix des appartements (-7,8 %) qui portent la baisse, les prix des maisons continuant eux de progresser (de 1,5 %).

À noter que le département de la Mayenne se distingue particulièrement grâce à une baisse notable des prix (- 8,2 %) qui a eu pour effet de redynamiser le marché dont les volumes de vente progressent de 3,7 %.

Dans les grandes villes, des corrections de prix apparaissent un peu partout après plusieurs années de progression très importantes : La capitale voit ainsi son nombre de ventes reculer plus modérément qu’au niveau national (- 12,9 %), « sans doute parce qu’un effort a été consenti sur les prix »  (- 5,5 %). À Lyon, ils reculent également de 5,7 %, alors que Bordeaux corrige les siens plus drastiquement (- 11,5 %, après une hausse dantesque de 54 % entre 2015 et 2022).

Des prix en hausse en Paca et en Charente-Maritime 

Mais la baisse des prix perçue au niveau national est loin d’être observée dans toutes les régions. C’est ainsi le cas des Pays de la Loire (+ 0,5 %), mais aussi de la Provence-Alpes-Côte-d’Azur qui voit ses prix progresser encore de 1,7 %. « Il s’agit de la région française dont les prix augmentent le plus sur un an, alors même qu’ils ont déjà progressé de 31,2 % entre 2015 et 2022 », observe le réseau d’agences. Dans la région, Nice s’illustre même par des prix qui « prennent + 5,5 % »  en 2023.

« À contre-courant »  de toutes les tendances, la Charente-Maritime voit, quant à elle, ses prix bondir de 8,4 %.

À noter qu’en termes de volume de ventes, ce sont les Pays de la Loire (- 5,7 % d’activité) et la Bourgogne-Franche-Comté (- 5,6 %) qui résistent le mieux tandis que les Hauts-de-France (- 18,7 %), la Normandie (- 21,6 %), l’Occitanie (- 19,1 %), la Provence-Alpes-Côte d’Azur (- 18 %) et l’Île-de-France (le nombre de ventes recule de 18,7 % pour les maisons et de 22,2 % pour les appartements) subissent les plus fortes baisses.

Dans ce contexte, quelles perspectives sont à attendre pour 2024 ? Alors que l’apport personnel dans le montant d’acquisition a atteint un niveau « jamais égalé », que la superficie des biens achetés ne peut « quasiment plus se réduire »  et que « les taux se stabilisent », « un seul et dernier levier peut permettre au marché immobilier de repartir : celui des prix », assure Century 21 qui estime que ceux-ci « doivent baisser davantage qu’ils ne l’ont fait en 2023 pour purger les excès de ces dernières années ». 

Dans le cas contraire, les budgets locaux pourraient être encore largement impactés en 2024 à travers les montants des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui sont perçus par les communes, mais surtout les départements. Ces derniers ayant d'ailleurs déjà subi une chute non négligeable de leur épargne brute en 2023.

Consulter le bilan immobilier 2023.

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