Lutter contre l’artificialisation des sols et améliorer la performance énergétique d’une habitation grâce à l'élévation d’un ou de plusieurs niveaux d'un bâtiment. Dans un guide à destination des collectivités consacré à la surélévation des copropriétés, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) fait la promotion de la surélévation des immeubles en copropriétés et fait le point sur les dernières évolutions de la loi Climat et résilience en la matière. 

Réalisé en partenariat avec l’Anah, la Fnaim, UpFactor, l'Ordre des architectes et celui des géomètres-experts, ce document dit répondre « à toutes les questions »  – qu’elles soient juridiques, techniques ou financières – que posent les différents types de surélévation, tout en mettant en avant les multiples avantages de ce genre d’opération.

Logements, panneaux solaires, source de financement…

Concrètement, cet outil offre toute une série de bénéfices et de perspectives intéressantes allant de la création de logements supplémentaires et la préservation du foncier « pour des espaces verts et des équipements publics », en passant par l’introduction d’« installations solaires »  et la participation au financement de la rénovation globale d’un immeuble (grâce à la vente des droits à bâtir en surélévation). Dans ce cadre, il permet également de disposer d’un « levier pour la mixité sociale »  et de limiter l’étalement urbain.

Les auteurs du guide rappellent ainsi que les copropriétaires ont « un intérêt financier »  à procéder à une surélévation. « D’une part, ils peuvent espérer une baisse des charges de copropriété (car réparties entre plus de lots) et, d’autre part, ils disposeront davantage de fonds pour améliorer la performance énergétique de l’ensemble de l’immeuble ou pour financer d’autres types de travaux, par exemple, la pose d’un ascenseur », expliquent-ils. 

Bien qu’il n’y ait pas d’aide spécifiquement dédiée à la surélévation, l’opération en elle-même permet à la fois une exonération d’imposition sur la plus-value immobilière et une autre sur la taxe fonciere pendant deux ans à compter de l’achèvement des travaux. 

En outre, « le gain énergétique consécutif à cette opération, s’il atteint 35 %, peut être pris en compte pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriété », celle-ci donnant droit à des aides, dans le cadre d’un projet de rénovation globale. Il est également possible de bénéficier de la TVA à taux réduit de 5,5 % et d’autres aides, telles que l’éco-PTZ et les certificats d’économie d’énergie (CEE).

Autorisation d’urbanisme et dérogations

Pour ce qui est de la réalisation du projet de surélévation, l’Anil précise qu’un « diagnostic préalable »  est nécessaire et que « l’accompagnement par une équipe de maîtrise d’œuvre est indispensable pour s’assurer de la faisabilité technique du projet, mais aussi du respect des réglementations applicables, ainsi que de l’anticipation des coûts prévisibles ».

Il énumère ainsi toutes les questions juridiques, financières et techniques à se poser avant de se lancer dans ce type de projet : « Les règles locales d’urbanisme autorisent-elles le projet de surélévation ? », « le projet de surélévation pourra-t-il être supporté par la construction existante ? », quels seront les honoraires d’architecte et des bureaux d’études, ceux du géomètre-expert, les frais de notaire ou encore ceux liés à la souscription d’un prêt ?

Les auteurs du guide rappellent également que la réalisation de travaux de surélévation nécessite une autorisation d’urbanisme, dont le type « dépend de la surface de plancher créée, ainsi que de la surface existante et, dans certains cas, du document d’urbanisme qui couvre la commune concernée ».

Ainsi, si la surface de plancher créée est inférieure ou égale à 20 m² (ou à 40 m² en zone urbaine), seule une déclaration préalable suffit. Dans les autres cas, et hormis quelques cas particuliers liés au classement ou à l’inscription aux monuments historiques, un permis de construire est nécessaire. Le recours à un architecte peut également être imposé. 

Si l’autorisation n’est accordée que si les travaux projetés sont conformes aux règles prévues par le plan local d’urbanisme (PLU), des dérogations sont toutefois possibles. Elles concernent, entre autres, « les communes en zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants », celles « de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique », ainsi que « le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (GOU) »  et « les secteurs d’intervention comprenant en centre-ville des opérations de revitalisation de territoire (ORT) ». 

Les préfets peuvent également accorder, « au cas par cas », des dérogations au Code de la construction et de l'habitation.

Taxe d’aménagement exigible à la fin des travaux

Les auteurs du guide soulignent qu’un projet de Plan pluriannuel de travaux (PPT) est, désormais et « en principe », obligatoire depuis l’adoption de la loi Climat et résilience, dans les copropriétés de plus de 15 ans comprenant des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

L’Anil rappelle, enfin, que la taxe d’aménagement s’applique aux projets de surélévation, « dès lors qu’elles entraînent une augmentation de surface ». Si son montant varie en fonction des taux appliqués par chaque collectivité, elle est « exigible à la date d’achèvement des travaux »  et « elle est due par le bénéficiaire de cette autorisation ».

« Son assiette correspond au produit de la surface taxable de l’agrandissement et d’une valeur au mètre carré. Un abattement est possible, à hauteur de 50 % sur les 100 premiers mètres carrés d’habitation, en tenant compte de la surface taxable existante », précise l’Agence.

Télécharger le guide.
 

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