Depuis 2020, les plus de 1 600 communes de moins de 20 000 habitants, catégorisées petites villes de demain, ont gagné en attractivité auprès des habitants des métropoles. C’est l’une des conclusions du premier baromètre de l'immobilier des Petites villes de demain, publié la semaine dernière, et dont l’objectif est de suivre et de mieux connaître les dynamiques immobilières sur toute la durée du programme, de 2020 jusqu'en 2026.

Changement de tendances

Réalisée par l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) et le Conseil supérieur du Notariat (CSN), cette première édition se fonde sur quatre indicateurs : le nombre de mutations, les prix de vente, l’origine des acquéreurs et le diagnostic énergétique.

Ce baromètre doit ainsi « apporter de précieux renseignements sur les volumes des ventes et les prix des biens, qui témoignent du dynamisme et de l’attractivité de ces territoires », en donnant notamment à « voir la diversité des trajectoires de (ces) communes, confortant encore la forte territorialisation du programme », souligne, en préambule, l’ancienne ministre déléguée chargée des Collectivités territoriales, Caroline Cayeux, démissionnaire depuis.

Cette étude « confirme la reprise économique »  qui a suivi la crise sanitaire, explique Sophie Sabot-Barcet, présidente du CSN. Ce qui « laisse entrevoir des changements de tendances », à savoir « le gain d’attractivité des communes Petites villes de demain auprès des habitants des métropoles, dans un marché caractérisé, notamment, par une hausse importante des volumes des maisons anciennes et des prix des appartements anciens ».

Et cela alors que plus de 24 000 logements ont été rénovés depuis 2020 dans le cadre du programme, selon « un point d'avancement »  que vient de publier l'ANCT. En outre, 60 % de ces Petites villes disposent d’un France services, 296 communes ont bénéficié du fonds friches, et 135 communes sont engagées dans un contrat de sécurité. Ce qui représente, en moins de deux ans, « plus de 840 millions d’euros engagés par l’État, soit 28 % du budget total prévisionnel de 3 milliards d’euros », peut-on y lire.

Plus de 3 % d’acquéreurs venant de métropoles

Le marché des Petites villes de demain est donc dynamique et le témoin d’un « regain d’attractivité ». 

Pour preuve, si les communes du programme attirent encore principalement la population des communes de moins de 20 000 habitants, « la proportion des acquéreurs provenant de métropoles, augmente sensiblement entre 2018 et 2021, passant de 12,39% à 15,65% », notent les auteurs du baromètre, qui estiment que « les petites villes ont donc aussi profité, dans une moindre mesure, du déplacement relatif des urbains vers des territoires plus vert ».

En outre, le volume des ventes de maisons anciennes dans les centres intermédiaires a progressé de 11,3% entre 2020 et 2021. « Le comportement des acquéreurs a été modifié par suite de la crise du Covid (...) Ce sont les ventes de maisons dans les centralités intermédiaires et les centralités structurantes qui augmentent le plus (+11,35% et +11,38%) », constatent-ils, tandis que les ventes de maisons progressent « assez logiquement »  plus vite que celles des appartements dans les villes de moins de 10 000 habitants.

Autre observation : « Le choix entre maison et appartement est différent selon la zone de tension : +40,72% de ventes d'appartements et +22,88% de ventes de maisons des communes dans les zones de tension A contre +1,73% de ventes d'appartements et +10,71% de ventes de maisons dans les communes en zone C »  .

Augmentation des prix 

Résultat, les prix progressent également. Ainsi, « le prix médian des maisons a augmenté tous les ans depuis 2018, avec un rythme qui s'est accéléré en 2020 et 2021, caractérisé par une augmentation d'environ 5% par an ». 

Du côté des appartements, c’est l’inverse qui est observé : les prix ont augmenté « fortement en 2020 », à hauteur de 7,6%, puis ont légèrement décéléré en 2021 (7%).

« Sous le prisme du niveau de fragilité des communes, les ventes ont été modifiées par suite de la crise du Covid », expliquent l’ANCT et le CSN. « Les villes les moins fragiles ont le plus souffert de la crise en 2020, mais ont le plus profité des comportements d'achat en 2021 (+24,32% pour les appartements et +17,27% pour les maisons). Cependant, plus les villes deviennent fragiles, plus les ventes de maisons augmentent en 2021 (+10,8% pour les villes moyennent fragiles et +10,54 pour les villes très fragiles) ».

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