Après avoir adopté, mardi, un texte visant à mieux réguler les meublés de tourisme, les sénateurs se sont encore emparés, hier, en séance, de la question urgente de la lutte contre la crise du logement qui frappe le pays en votant, cette fois, une proposition de loi facilitant la reconversion en logements des bureaux.

Un véritable « gisement de production de logements important, notamment dans les zones les plus tendues », a assuré le ministre du Logement, Guillaume Kasbarian, estimant que ce « bel outil »  permettrait de « facilit[er] les procédures administratives et l’équilibre financier de ces opérations, pour les porteurs de projet comme pour les collectivités locales ». 

Élargissement aux locaux commerciaux

Ce texte doit ainsi permettre de « déroger plus rapidement »  aux règles d’urbanisme fixées dans le plan local d’urbanisme (PLU), et de « gagner entre six et douze mois ».

Pour rappel, lors de son adoption par l'Assemblée nationale, en mars dernier, cette proposition de loi donnait la possibilité aux élus locaux de déroger au plan local d'urbanisme, de créer un permis de construire « réversible »  permettant aux surfaces d’un bâtiment d’évoluer entre plusieurs destinations ou encore d'appliquer la taxe d'aménagement à ces opérations de reconversion afin de « prévenir tout préjudice induit sur les frais d’investissement dans des équipements collectifs ». 

Initialement ciblé sur les transformations de bureaux qui ont vu leur vacance fortement progresser depuis la crise sanitaire (rien qu’en Île-de-France, il y aurait « 4,5 millions de mètres carrés »  de bureaux vides), ce texte porté par les députés MoDem a été largement soutenu par le Sénat qui a, toutefois, étendu son champ pour y inclure d’autres types de construction. Et, plus précisément, tous les « bâtiments de destination autre qu'habitation », comme l’indique le nouvel intitulé de la proposition de loi.

Dans le détail, cet élargissement concernerait aussi bien les « locaux commerciaux », les « bâtiments d'enseignement », les « hôtels ou les garages »  non utilisés, ainsi que « les bâtiments ruraux qui n’ont plus de vocation agricole ». « Dans les vieilles zones commerciales d'entrée de ville, un million de logements pourraient être créés », a ainsi estimé la rapporteure du texte au Sénat Martine Berthet (LR).

À noter que « les bâtiments finaux, s’ils devront bien avoir pour destination principale l’habitation, pourront aussi comporter des locaux de destination différentes, notamment des commerces », selon l'amendement concerné.

Accompagnement des élus

Parmi les multiples amendements qu’ils ont validés, les sénateurs ont notamment fixé la durée de validité du permis à destinations multiples à « dix ans, prorogeable deux fois pour une durée de cinq ans », à condition que « les règles d’urbanisme en vigueur au moment de la prorogation ne s’opposent pas au projet ».

Dans ce cadre, les sénateurs socialistes ont intégré aux missions de l'Agence nationale de cohésion des territoires (ANCT) celle de « conseiller et de soutenir les collectivités territoriales dans la conception, la définition et la mise en œuvre de leurs projets »  en faveur de ces reconversions de bâtiments.

« Ces opérations étant complexes en termes d’ingénierie, l'Agence pourra ainsi accompagner les élus particulièrement dans l'identification des locaux qui pourraient potentiellement être transformés en habitations, ainsi que pour la phase d’étude du potentiel de transformation en logements », indiquent-ils dans leur amendement. 

Taxe d’aménagement : un abattement de 50 % sur l’assiette

Sur le plan fiscal, les sénateurs ont décidé de rendre automatique – et non plus facultative, comme initialement prévu – l'assujettissement de ces opérations de transformation à la taxe d'aménagement. Ceci en laissant, toutefois, la possibilité aux élus locaux de mettre en place une exonération « s’ils le désirent ».

Tout en limitant l’application de cette mesure à la part communale, ils ont introduit un abattement de 50 % sur l'assiette afin de « réduire, là encore, le coût de l’opération de transformation pour les porteurs de projets », selon l’amendement LR validé en commission. 

Ils ont également souhaité « mieux cadrer »  l’exonération de la taxe sur les bureaux et autres locaux professionnels (TSB) sur les locaux faisant l’objet d’une transformation en logements et la conditionner à la réalisation effective des travaux « dans un délai de quatre ans ». 

Alors que la proposition de loi adoptée par les députés octroyait aux centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires (Crous) « deux avantages actuellement réservés aux bailleurs sociaux »  pour que davantage de bureaux puissent devenir des logements étudiants, les sénateurs ont choisi d’élargir cette possibilité à l’ensemble des résidences universitaires – qu’elles soient gérées par des acteurs « privés, institutionnels ou associatifs »  – et de faire bénéficier de ce « bonus de constructibilité »  l’ensemble des travaux et opérations, qu’il s’agisse de constructions nouvelles ou de transformations de bâtiments existants.

Sénateurs et députés vont désormais tenter de se mettre d’accord sur un texte commun, à l’occasion d’une commission mixte paritaire (CMP).

Consulter le texte adopté par les sénateurs.
 

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