« Accélérer les opérations d’aménagement là où l’offre de nouveaux logements doit être particulièrement soutenue. »  C’est l’objectif qu’a fixé la Première ministre, Élisabeth Borne, à Dunkerque, le 16 novembre dernier (lire Maire info du 17 novembre). Patrice Vergriete, le ministre du Logement, a confirmé le projet il y a une dizaine de jours devant les sénateurs, en parlant d’une « nouvelle démarche (qui) permettra, dans la quinzaine d’agglomérations françaises où la situation est la plus tendue, de développer et d'accélérer la production de logements ». Le ministre précisait alors qu’il allait « écrire aux préfets pour identifier les sites prioritaires ». 

Candidats possibles

C’est chose faite : le ministre a publié hier une circulaire aux préfets de région pour leur demander de sélectionner, avant le 15 janvier prochain, entre « une et cinq candidatures ». La circulaire est accompagnée du dossier de candidature. Il est demandé aux préfets de faire connaître cette démarche aux candidats potentiels.

Peuvent être candidats les communes et intercommunalités situées en zone tendue, ainsi que les établissements publics locaux compétents en aménagement urbain (SEM, SPLA) et les établissements publics d’aménagement de l’État. Chaque acteur sélectionné se verra confier la mission d’assurer la maîtrise d’ouvrage de la construction de 1 500 logements dont au moins 25 % de logement social. Il est également demandé que chaque projet englobe au moins une pension de famille et une résidence étudiante (si la situation du territoire le justifie). Seront priorisés les secteurs présentant « une forte tension immobilière », comme les quartiers de gare ou les territoires « accueillant un projet économique d’envergure ». Ce n’est pas pour rien que cette démarche a été lancée à Dunkerque : ce secteur va accueillir un certain nombre de nouvelles usines de taille importante, et les employeurs s’inquiètent de la difficulté pour les futurs salariés de se loger. Le gouvernement souhaite donc, écrit le ministre, « significativement accélérer la production de logements sur les trois prochaines années (…) sur des territoires à forts enjeux ». 

Le cadre contractuel

Une fois sélectionnés, les candidats (collectivités, établissements publics ou opérateurs) signeront un contrat avec l’État, qui entrera dans le cadre des PPA/GOU (projets partenariaux d’aménagement/grandes opérations d’urbanisme) ou des OIN (opérations d’intérêt national). 

Pour mémoire, le PPA, né de la loi Élan de 2018, est un contrat signé entre l’État et les intercommunalités, une ou plusieurs communes membres de l’EPCI signataire pouvant être associées au contrat, si elles le souhaitent. Le contrat « formalise un partenariat, fixe une feuille de route et un plan de financement », détaille le site du ministère de la Cohésion des territoires. « Le PPA ouvre la possibilité de définir un périmètre de grande opération d’urbanisme (GOU) qui déclenchera des effets juridiques facilitant la réalisation des opérations d’aménagement, notamment en renforçant les outils de l’aménagement à la main de l’intercommunalité qui porte le projet ». 

Quant aux OIN (opérations d’intérêt national), il s’agit d’opérations « répondant à des enjeux d’une importance telle qu’elle nécessite une mobilisation de la collectivité nationale et l’engagement de l’État à y consacrer des moyens particuliers », explique le Cerema.

Le fait de signer des contrats dans le cadre des PPA ou des OIN permet de déroger au droit commun pour faciliter et accélérer la réalisation de ces projets. Il faut noter que la Première ministre avait indiqué, lors de l’annonce cette démarche, que son gouvernement allait « proposer au Parlement de prendre des mesures d’exception pour accélérer ces opérations ». Une projet de loi, voire une ordonnance, est donc attendue. 

Financement

En présentant le dispositif, Élisabeth Borne avait également indiqué que le gouvernement « mettra les moyens nécessaires pour accompagner la production »  de ces nouveaux logements, ce qui laissait espérer des moyens massifs – et nouveaux. 

Les choses semblent moins évidentes. À la lecture de la circulaire, on comprend que les collectivités concernées devront d’abord épuiser toutes les ressources possibles (y compris « les aides du Fonds vert et l’offre de la Banque des territoires » ) avant d’éventuellement pouvoir prétendre à des aides de l’État. Mais « si nécessaire », détaille le ministre, l’État pourra apporter « des subventions exceptionnelles »  visant à « combler un déficit aggravé par le contexte inflationniste »  – « malgré la prise en compte de toutes les autres aides de droit commun, insiste-t-il. Ces subventions pourront permettre, par exemple, d’appliquer une décote  sur les cessions de charges foncières aux promoteurs immobiliers voire bailleurs sociaux afin de garantir la faisabilité des opérations, ou (de) contribuer au financement d’une infrastructure primaire dont la réalisation détermine le calendrier de l’opération d’aménagement ». 

Le versement de ces éventuelles subventions sera notamment conditionné « au respect du calendrier, à la satisfaction de critères de qualité urbaine et d’environnement ainsi qu’à un engagement de maîtriser les prix de sortie de la majorité des logements ». 

Le formulaire de candidature joint à la circulaire montre que la démarche s’adresse, prioritairement, à des projets déjà existants. Le niveau de détails demandé dans le questionnaire (plan de masse du projet, surface du projet et de chaque unité, procédure de maitrise foncière prévue, montant prévisionnel de cession des charges foncières, prix de sortie prévu, déficit prévu, etc.) est tel qu’il paraît inimaginable qu’ils soient déterminés dans un laps de temps si bref (rappelons que les préfets doivent sélectionner des candidats avant le 15 janvier prochain). La démarche semble donc plutôt destinée à des candidats dont la phase d’étude a déjà bien avancé.

Revoir l’interview du ministre du Logement par Maire info pendant le congrès des maires. 

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