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Alors que la crise du logement s’intensifie sans avoir « encore produit tous ses effets », l’AMF vient de diffuser, hier, sa contribution sur le sujet dans laquelle elle pointe clairement la responsabilité dans cette situation de « la politique menée depuis 2017 ». Dans un entretien au Journal du dimanche, son président, David Lisnard, vient d’ailleurs de juger « catastrophique »  la politique du logement d’Emmanuel Macron.

Du fait de « l’effondrement de la construction et plus largement de la mise sur le marché des biens en résidence principale », la situation actuelle – qualifiée de « bombe sociale »  – « va s’aggraver », estime d’abord l’association, en rappelant que toutes « les études chiffrées récentes (de l’USH, de la Fondation Abbé-Pierre, de la FFB, de la Caisse des dépôts) confirment que les perspectives de production de logements sont dans le rouge, avec toutes les conséquences sur l’emploi et l’activité économique du secteur ». 

« Indépendamment de facteurs conjoncturels bien identifiés comme la hausse des taux d’intérêt et du coût des matériaux de construction, l’offre est déjà aujourd’hui très insuffisante pour répondre aux besoins en logements », rappelle-t-elle avant de déplorer que, « chaque jour, la capacité à rattraper ce retard s’amenuise avec une conséquence immédiate : les parcours résidentiels locatifs et d’accession à la propriété sont au point mort, sur l’ensemble du territoire ». 

Vigilance sur la décentralisation annoncée

Pointant les liens entre la crise du logement et « les décisions prises depuis 2017 »  ainsi que la « réponse partielle aux besoins »  que constitue « la concentration des efforts sur les zones tendues », l’AMF prévient que la décentralisation de la politique du logement voulue par le gouvernement – et annoncée lors du Congrès des maires – n’est pas « une solution miracle », bien que « nécessaire ».

Redoutant qu’elle ne consiste finalement qu’à « transférer une politique en échec », l’association prévient que la mise en place d’un « nouveau modèle économique et financier favorable à la production et à la rénovation »  est « un préalable à la mise en œuvre de la décentralisation ». Celle-ci ne devant « pas être le moyen pour l’État d’abandonner une politique nationale de logement viable et pérenne ».

Si l’AMF considère que la décentralisation de certains outils réglementaires tels que « les zonages ou la fiscalité locale »  permettrait « d’améliorer la situation dans beaucoup de communes »  et se dit prête à discuter d’une décentralisation « ligne par ligne », elle assure être « clairement opposée à une décentralisation généralisée des politiques d’hébergement d’urgence, du Dalo et de gestion migratoire ». 

Se disant, par ailleurs, « pas convaincue »  par « le choix de ne traiter la décentralisation qu’à travers le prisme de la redéfinition d’une autorité organisatrice de l’habitat »  (AOH) et s’interrogeant sur sa « réelle valeur ajoutée, sans politique nationale à la hauteur des enjeux », l’AMF assure qu’elle « s’opposera au recours à ce statut aux contours flous, s’il conduit à écarter la participation des communes et des maires aux décisions locales et impose des transferts de compétences communales aux intercommunalités en bloc ».

Donner plus de pouvoirs aux maires

Alors que « tous les indicateurs sont dans le rouge », l’AMF tire ainsi « le bilan et les enseignements de l'échec de la politique du logement menée ces dernières années », en diffusant donc ses 25 « pistes d’action »  pour « relancer durablement une politique nationale de production de logement ambitieuse et cohérente ».

Celles-ci s’articulent autour de trois grands axes dont le premier vise à « donner du pouvoir d’agir aux maires ». L’association souhaite ainsi voir renforcer leur place dans les politiques de logement social, et demande de décentraliser les zonages, de mieux lutter contre les logements vacants « en s’appuyant sur la fiscalité locale »  et de donner aux maires les moyens de réglementer les meublés de tourisme.

Sur ce dernier point, on peut rappeler que les députés viennent d’adopter un texte transpartisan accordant des pouvoirs étendus aux maires sur les meublés de tourisme. Outre la révision de niche fiscale jugée trop favorable, l'Assemblée a notamment décidé de donner aux élus locaux la possibilité d'abaisser à 90 jours par an la durée maximale d'une location saisonnière et de créer des zones réservées aux résidences principales. Reste que ce texte doit encore être inscrit à l’agenda du Sénat.

À noter également que le gouvernement vient d’annoncer que deux textes importants sur le logement arriveront cette année au Parlement. Fin mai, ce sera, d’abord, celui visant à assouplir la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) annoncé par Gabriel Attal lors de son discours de politique générale, puis, au second semestre, celui concernant la répartition des compétences en matière de logement.

Libération du foncier : réviser la fiscalité

Le second grand axe appuyé par l’AMF porte sur « la libération du foncier »  et en particulier sur le zéro artificialisation nette (ZAN). Avec pour objectif de revisiter la fiscalité foncière (comme la taxation des plus-values sur la cession des terrains nus rendus constructibles, la taxe d’aménagement ou encore les droits de mutation). 

L’association souhaite, en outre, « simplifier l’évolution des documents d’urbanisme »  et « élargir les pouvoirs de dérogation du maire »  dans les zones tendues, mais aussi « articuler les objectifs du ZAN avec ceux de la production »  de logements, « sécuriser »  les outils et clauses juridiques pour « lutter contre la spéculation »  ou encore instaurer « un mécanisme de régulation des prix du foncier sur la base du volontariat des communes et des intercommunalités ». Elle réclame, au passage, des garanties pour un « financement pérenne »  des agences publiques, telles que l’Anru et l’ANCT, et les établissements publics fonciers.

Soutien aux maires bâtisseurs, DPE et loi de programmation

Le dernier volet de la contribution de l’AMF propose de « stopper l’aggravation de la pénurie de l’offre et de réengager l’État vers un modèle soutenable ».

Pour cela, l’association veut « réhabiliter l’acte de construire »  en soutenant « concrètement les communes qui participent à l’effort de production de logement abordable »  via une « compensation totale des exonérations de taxes sur les résidences », une « incitation fiscale à l’investissement locatif et à l’accession à la propriété »  ou encore des aides aux maires bâtisseurs et à l’ingénierie…

Elle préconise également la mise en œuvre d’une loi de programmation qui donnerait de « la visibilité sur l’engagement de l’État et ses objectifs en matière de production, de rénovation et d’adaptation des logements ». 

Alors que le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, a annoncé, en février, une correction du diagnostic de performance énergétique (DPE) des logements de moins de 40 m² afin de sortir 140 000 logements de la catégorie des passoires énergétiques (étiquettes F ou G), l’AMF propose, de son côté, de « renoncer à exclure de façon uniforme les passoires thermiques de l’offre de logements disponibles à la location ». Mesure qui permettrait d’éviter la disparition potentielle de cinq millions de logements du marché locatif d’ici à 2028. 

Outre son souhait d’une « pause législative et réglementaire »  sur de nouvelles mesures contraignant la production, elle demande, par ailleurs, de renforcer « le caractère coercitif »  de la lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées tout en relançant « un plan massif »  de production à destination des jeunes actifs et des étudiants.

Consulter les 25 propositions de l’AMF.
 

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