Une croissance du parc de logements qui ralentit, une production de bureaux qui s’effondre et la construction de logements sociaux qui pourrait durement souffrir des obligations climatiques imposées aux bailleurs sociaux. C’est le bilan de différentes études parues la semaine dernière, alors que le pays est frappé par une crise profonde du logement.

La construction de logements ralentit 

Si le nombre de logements augmente toujours en France, le rythme de croissance ralentit progressivement depuis 2010 et encore davantage depuis 2018. C’est ce que révèle l’Insee dans une étude parue la semaine dernière. 

Bien qu’il se soit accru de 1,1% par an en moyenne « depuis 40 ans », la croissance est passée de 1,2 % en moyenne par an entre 2000 et 2009, à 1,1 % entre 2010 et 2015 et désormais 0,9 % depuis 2018.

« La croissance du parc de logements, tirée par le nombre de résidences principales, est plus forte que la croissance de la population », explique l’institut qui observe que « le nombre de personnes par logement diminue, en lien avec l’évolution des modes de vie (mises en couple plus tardives, séparations plus fréquentes, vieillissement de la population...) ». Résultat, « pour loger un nombre d’habitants donné, il faut plus de logements que par le passé ».

La part des résidences principales est restée « quasi stable »  depuis 2018 avec un parc de logements constitué de 31,4 millions (82,2 % du parc de logements) en 2024, tout comme les 3,7 millions de résidences secondaires et logements occasionnels (9,8 % du parc). Après avoir nettement progressé entre 2005 et 2019, la part des logements vacants est désormais stable depuis quatre années avec 3,1 millions de logements vacants (8 % du parc). 

Sans surprise, la part de ces derniers reste plus élevée en dehors des unités urbaines. « La part des logements vacants diminue lorsque la taille de l’unité urbaine augmente : elle est maximale dans les communes hors unité urbaine (8,4 % en 2024) et minimale dans l’unité urbaine de Paris (7,4 %) », constate l’auteur de l’étude, qui note qu’il « en est de même pour la part de résidences secondaires ou logements occasionnels : elle atteint 16,5 % dans les communes hors des unités urbaines, contre 4,4 % dans l’unité urbaine de Paris ».

Bureaux : la production divisée par 4 en Île-de-France

Du côté de l’immobilier de bureaux, la situation semble particulièrement dégradée. Au moins, en Île-de-France. Selon le Centre d’analyses et des prévisions immobilières (Capem), le nombre de bureaux neufs ou restructurés mis en chantier dans la région a été divisé par quatre au premier semestre 2024 par rapport à la même période de 2023, ont relaté ce week-end Les Échos. 

L’époque où les promoteurs se ruaient pour ériger des bureaux semble bien prendre fin : sur les six premiers mois de l’année, la production est passée à un peu plus de 94 000 mètres carrés de bureaux dans la région capitale… contre près de 370 000 l’an passé sur la même période.

Résultat, « le marché du bureau neuf en Île-de-France réussit l’exploit de se porter encore plus mal que celui du logement neuf, pourtant très bousculé », constate le quotidien économique, qui rappelle, en outre, le « fort décrochage »  de 2023, année qui avait déjà connu « une baisse de la production de l’ordre de 55 % ».

En cause, le développement du télétravail depuis la crise sanitaire, « la mise en place, dans nombre d’entreprises, d’organisations en flex office (postes de travail partagés) », la hausse des taux d’intérêt d’emprunt immobilier ou encore « le contexte économique et politique incertain ».

Dans le reste de la France, on peut également noter que le volume de transactions d’immobilier de bureaux a fortement chuté au premier semestre, notamment à Bordeaux, Toulouse ou bien Nantes. Une dégringolade qui reste, toutefois, plus limitée à Lyon, Montpellier faisant même figure « d’exception »  avec « un ralentissement mesuré ». 

Logement social : des demandeurs en nombre « record » 

S'agissant des HLM, la situation n’est guère plus enviable. Alors que seulement 82 000 logements sociaux ont été agréés en 2023 (l’objectif était de 110 000), la présidente de l'Union sociale pour l'habitat (USH), Emmanuelle Cosse, a annoncé, la semaine dernière, que le nombre de demandeurs de logement social a battu un « nouveau record »  à la mi-juin avec 2,7 millions de ménages en attente d’un HLM en France.

Ce qui représente une hausse de 100 000 demandeurs par rapport à décembre 2023, alors que le nombre de ménages demandeurs s’était déjà accru de 184 000 ménages l’année passée. Parmi ces demandeurs, plus de 1,8 million de ménages sont en attente d'un premier logement et 870 000 (qui sont déjà logés dans le parc existant) sont en attendent d’un nouveau logement.  

« C'est une demande qui augmente partout. C'est le même phénomène que les années précédentes dans toutes les régions et qui montre combien la question de l'accès à un logement abordable demeure très importante », a expliqué, la semaine dernière, l’ancienne ministre du Logement, lors d'une conférence de presse. 

« On a une accélération de la demande au premier semestre et c'est ça qui est relativement inquiétant », a déploré la présidente de l’USH qui pointe la baisse des objectifs de production de l'État et la réduction du loyer de solidarité (RLS) imposée depuis 2018 (pour compenser la baisse de cinq euros des APL). 

Moins de 80 000 nouveaux HLM par an 

Emmanuelle Cosse a, par ailleurs, dénoncé un gel des crédits accordés à la rénovation HLM alors que l'ancien ministre du Logement Patrice Vergriete avait annoncé en octobre, en clôture du congrès HLM à Nantes, une enveloppe de 1,2 milliard d'euros sur trois ans, soit 400 millions d'euros par an, pour rénover le parc social. 

« Le gouvernement démissionnaire n'a même pas été capable de tenir six mois sur un engagement qu'il a pris (...) Cette enveloppe a d'ores et déjà été gelée sans débat préalable en juillet par [le ministre démissionnaire de l'Économie] Bruno Le Maire de plus de la moitié », a-t-elle dénoncé. 

D’autant que les bailleurs sociaux devraient être amenés, dans les prochaines années, à « maintenir leur effort d’investissement en rénovation au détriment des constructions neuves, sauf à disposer de nouvelles ressources d’équilibre », vient de confirmer une étude de la Banque des territoires parue la semaine dernière également. 

« À court terme, le secteur pourrait être en mesure de mettre en chantier autour de 77 000 nouveaux logements chaque année »  jusqu’en 2029, avant de chuter à nouveau, prévoient les auteurs du document. « À partir de 2030, après une phase d’accélération en matière de réhabilitations lors de la décennie précédente, le secteur disposerait de moindres capacités financières pour investir, la production de logements sociaux s’établirait alors à hauteur de 72 000 constructions neuves par an en moyenne », bien en deçà des besoins, anticipent-ils.

C’est dans ce contexte que l’USH va tenir son congrès annuel, la semaine prochaine, à Montpellier, sans que l'on sache si un ministre du Logement de plein exercice sera, d'ici là, nommé par le nouveau Premier ministre, Michel Barnier. Un « discours du représentant du gouvernement »  est, toutefois, toujours prévu pour la séance de clôture, jeudi prochain, selon le programme officiel de l’Union HLM. 
 

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