Alors que l'année 2021 a été marquée par la mise en oeuvre, durant l'été, du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE), un logement mal isolé se vendait déjà avec une décote non négligeable dans beaucoup de régions. C’est ce qu’observe le Conseil supérieur du notariat dans une étude, parue il y a quelques jours, sur la « valeur verte »  des logements en 2021. 

Ses auteurs constatent ainsi que la répartition des transactions de logements selon l’étiquette énergétique n’a pas bougé par rapport à 2020 puisque 7 % des logements vendus étaient les plus énergivores (classés F et G) et 11 % étaient les moins énergivores (classés A et B). Rapportés au nombre total de transactions par région, les logements vendus avec des étiquettes F et G ont représenté 15 % des transactions tant en Auvergne-Rhône-Alpes qu’à Paris. À l’inverse, elle a été bien plus faible en Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie et Nouvelle-Aquitaine, autour de 7 %. 

Sans surprise, les notaires retiennent que 41 % des ventes de logements mal isolés ont été réalisées dans les zones « rurales », 51 % l'ont été par des retraités et 66 % étaient des maisons, souvent construites avant 1980.

Impact plus fort sur les maisons 

Comme en 2020, l’impact sur les prix de l’étiquette varie fortement d’une région à l’autre. Et il est davantage « significatif »  pour les maisons anciennes avec une étiquette très énergivore qu’en appartements anciens. C’est ainsi en Nouvelle Aquitaine que la situation est la plus marquée puisqu’une maison mal isolée s’y vend 19 % moins cher qu’une maison moyennement isolée (classée D), alors qu’une maison économe en énergie y prend 12 % de valeur (et jusqu’à 14 % dans le Grand Est) par rapport à la même classée D. 

A l’inverse, ces variations sont nettement moins marquées en Auvergne-Rhône-Alpes (plus ou moins 6 %) et encore davantage en petite couronne parisienne où les maisons énergivores ne perdent que 3 % et celles économes ne gagnent que 3 % de valeur par rapport à celles classées D.

L’impact de l’étiquette est encore plus faible s’agissant des appartements anciens. En petite couronne, ils ne se vendent ainsi que 2 % moins cher s’ils sont énergivores et 3 % plus cher s’ils sont économes.

En régions, c’est également vrai mais l’impact est toutefois plus marqué. Et c’est en Nouvelle Aquitaine toujours que la décote est la plus importante pour les appartements les plus énergivores (-11%), la plus-value étant la plus marquée en Occitanie pour les plus économes (+16 %). A noter, la grande différence qui touche la région Grand Est : les prix des appartements anciens n’y varient que de plus ou moins 5 % par rapport à un logement classé D, quand ceux des maisons oscillent de plus ou 14 %, selon l’étiquette énergétique.

Une baisse des prix attendue prochainement

Il faut désormais attendre de voir comment la situation a évolué en 2022 dans un contexte de flambée des prix de l’énergie et la mise en application du nouveau DPE sur une année entière. Tout cela accompagné du gel des loyers des logements classés F et G depuis la fin de l’été et l’interdiction imminente, dès le 1er janvier 2023, de mise en location des logements les plus énergivores (présentant une consommation de plus de 450 KWh/m²/an).

Des contraintes qui pourraient bien faire rapidement bouger le marché de l'immobilier dans les années à venir, si l’on en croît la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

En effet, 32 % des clients bailleurs de logements classés F et G de la Fnaim disent souhaiter « rénover leur bien, 26 % le vendre et 6 % opter pour la location de courte durée, dans les villes où cela est possible (les meublés touristiques n’étant pour l’instant pas concernés par les mesures) ». 

De quoi faire baisser les prix dans les communes les plus concernées (notamment celles d’Île-de-France où 45 % du parc de résidences principales est étiqueté E, F et G), mais aussi faire « sortir du marché »  locatif une partie des biens… et ainsi accroître les difficultés des locataires pour se loger. Rapporté au « 1,6 million de logements F ou G en location dans le parc privé », ce sont 500 000 logements très énergivores qui « pourraient sortir du parc locatif »  d’ici six ans, selon la Fnaim.
 

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