« Comment concilier les enjeux de sobriété foncière et les réponses aux besoins de logements des Français, souvent désireux d’accéder à l’habitat individuel ? »  Afin de répondre à cette question, l’Ordre des géomètres experts vient de formuler 25 propositions dans un rapport, publié hier, présentant une « vision renouvelée de l’habitat individuel », ce dernier concentrant aujourd’hui, à leurs yeux, « un certain nombre de critiques contestables ».

Un rapport que la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, a reçu avec « un réel intérêt », affirment ses auteurs, alors que celle-ci souhaite « sortir du rêve pavillonnaire » , ayant qualifié de « non-sens écologique, économique et social »  les maisons individuelles fondées sur le « modèle de l’urbanisme des années 60 et 70 »  . 

L’habitat individuel plébiscité par les Français

Réalisé par un groupe de travail pluridisciplinaire, constitué à l’été 2021 et composé de huit acteurs* de la construction de logements, ce rapport « inédit »  compile diagnostics et propositions afin de « repenser puis faire évoluer l’habitat individuel », tout en répondant à l’injonction inscrite dans la loi Climat et Résilience : « Construire plus et mieux tout en consommant moins de foncier ».

Bien que la place de l’habitat individuel dans la production de logements soit remise en question, il n’en reste pas moins que les Français le plébiscite toujours à « plus de 80 % de la population ».

Sur les 37 millions de logements existants, 55 % sont ainsi des logements individuels et constituent la résidence principale de 66 % des Français. « Le logement individuel s’est situé devant le collectif, en termes de volume de construction, pendant 30 ans, entre le milieu des années 70 et celui des années 2000. Aujourd’hui encore environ 40 % des logements autorisés sont des logements individuels », rappellent les auteurs du rapport, précisant qu’une large majorité des permis de construire de logements individuels se situe dans les communes des couronnes des pôles urbains (« 70 % pour l’individuel pur, 57 % pour l’individuel groupé » ). 

Contraintes

Ils pointent également les multiples contraintes auxquels est soumis ce type d’habitat. Notamment celles liées aux documents d’urbanisme qui sont « insuffisamment appropriés »  et sont considérés comme « très complexes »  et lourds à porter pour les municipalités. Les experts constatent également une « réticence à la densification entretenue par une règlementation imparfaite »  et « des freins juridiques »  (clauses des cahiers des charges, contrat de construction). Sans compter « une fiscalité peu incitative »  (suppression de l’éligibilité de la maison individuelle du dispositif Pinel, réduction à 20 % de la quotité de PTZ pour les zones B2 et C) 

Une réforme fiscale structurelle

Alors que les auteurs du rapport tentent de lever quelques idées reçues sur la maison individuelle (« l’habitat n’est responsable que de seulement 19% de l’artificialisation », par exemple), ceux-ci formulent 25 propositions réparties selon cinq thématiques. 

Premier point, ils souhaitent augmenter la qualité des documents d’urbanisme. Pour cela, ils proposent de « renforcer l’ingénierie locale et l’aide nationale financière »  consacrées à leur élaboration, en faisant appel à des équipes pluridisciplinaires. Est également préconisée l’intégration au rapport local sur l’artificialisation des sols d’un volet « analysant la correspondance entre les objectifs (tant quantitatifs que qualitatifs) en matière de construction de logements et les moyens mis à disposition pour les atteindre ». En outre, les experts recommandent d’interdire « la possibilité de définir des règles au sein des PLU conduisant, dans les zones qu’il définit, à un amoindrissement des densités constatées dans le rapport de présentation ». 

A l’instar de la commission Rebsamen, ils souhaitent agir sur la fiscalité afin de lutter contre la pénurie foncière et encourager la densification. Ils proposent ainsi d’élaborer le cadre d’une « réforme fiscale structurelle »  et exonérer de l’impôt sur les plus-values les terrains constructibles détachés d’une résidence principale. Entre autres mesures, ils réclament également d’accompagner financièrement les collectivités faisant preuve de sobriété foncière, d’adapter le régime de la taxe d’aménagement ou encore de remplacer la logique des zonages fiscaux par un système général d’aides en faveur de l’accession « adapté aux spécificités des territoires ».

Contrats de régénération des territoires

Le groupe de travail fait également toute une série de propositions afin de « créer les conditions d'une densification douce du tissu existant ». Selon ses membres, il serait nécessaire de lever les différents freins à la densification de l’habitat individuel, tout en encourageant les collectivités à « orchestrer des opérations de densification à l’échelle d’un îlot ou d’un quartier avec l’aide d’une équipe pluridisciplinaire réunissant des concepteurs (aménageurs, urbanistes, géomètres-experts, architectes, paysagistes, BE environnement…) ». Il leur paraît également essentiel de renforcer les démarches de « co-construction et de participation des habitants à ces opérations ».

Quant à la question de l’amélioration de la qualité de l’existant et des projets futurs, ils suggèrent notamment la mise en place de « contrats de régénérations des territoires ». Ceux-ci auraient pour objectif de « passer d’une logique privée « à la parcelle »  à un raisonnement collectif à l’échelle de l’îlot, voire du quartier ». Ces contrats favoriseraient ainsi « la rationalisation des interventions de rénovation, notamment énergétique, par la mutualisation des aides et des études, tout en réduisant le coût global des interventions ». En parallèle, les auteurs du rapport défendent la mise en place d’un guichet unique mutualisant l’ensemble des aides publiques existantes qui seraient délivrées via ce contrat.
 

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