Ni extension ni pérennisation totale. Comme on pouvait s’y attendre, les sénateurs, réunis mercredi en commission, se sont contentés de prolonger de deux ans – et à périmètre constant – l'expérimentation qui permet de plafonner les prix des locations d’habitations dans certaines communes où la demande est particulièrement forte. Cette décision est conforme à la position que l'AMF avait décidée, lors de son dernier Bureau.

Une position également défendue par le gouvernement, mais qui est bien loin de l’ambition initiale des députés. Ces derniers avaient décidé, en décembre dernier, de pérenniser et d’élargir ce dispositif lors de l’adoption de la proposition de loi du député socialiste Iñaki Echaniz, visant à « retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs ».

« Les conditions ne sont pas réunies » 

C’est ce texte que les sénateurs ont donc amendé en commission et qu’ils examineront, la semaine prochaine, dans l'hémicycle, alors que l'expérimentation arrivera à échéance le 23 novembre prochain si aucun texte législatif ne vient la prolonger ou la pérenniser. Il y a donc urgence, notamment pour les quelque 70 communes qui l'ont mise en œuvre sur leur territoire – 1,2 million de locataires sont concernés.

«  Les conditions pour pérenniser cette expérimentation ne sont pas réunies.  »

— Amel Gacquerre, sénatrice du Pas-de-Calais

Pourquoi les sénateurs s’orientent-ils vers une simple prolongation de deux ans, à périmètre constant ? Tout simplement parce que « les conditions pour pérenniser cette expérimentation ne sont pas réunies », explique la rapporteure centriste du texte, Amel Gacquerre, dans l’un de ses amendements, qui précise, dans son rapport, qu’« aucune étude empirique n’a permis d’écarter l’incidence négative sur l’offre locative de ce dispositif dont les effets ambivalents sont largement établis par la théorie économique ». « La faiblesse des données disponibles sur les loyers du parc privé [...] limite considérablement le travail d’évaluation », pointe-t-elle. 

Plutôt qu’une pérennisation, la commission s’est donc positionnée « en faveur d’une reconduction limitée »  du dispositif à deux ans, « à périmètre constant, sans réouverture du délai de candidature ni réforme de la procédure de candidature ». « L’objectif est de permettre à l’État de réunir, d’ici le terme de l’expérimentation, les données nécessaires pour documenter les effets du dispositif sur l’ensemble du marché locatif et notamment sur l’évolution de l’offre », a défendu la sénatrice.

Ouverture du régime de la délégation

Cependant, cette prolongation de deux ans de l'encadrement des loyers donne, d’une part, la possibilité pour les collectivités qui le souhaitent de sortir du dispositif avant le terme de l’expérimentation. D’autre part, elle autorise les « communes volontaires, au-delà de Paris, d’être délégataires des pouvoirs de contrôle et de sanction du préfet et dans ce cas, de percevoir le produit des amendes qu’elles prononcent – aujourd’hui versées à l’État ».

Enfin, la commission a supprimé de nombreuses dispositions introduites par les députés, comme celle qui élargissait le champ de l’expérimentation en supprimant la procédure de candidature et en ouvrant le dispositif à des territoires hors zones tendues.

Par ailleurs, Amel Gacquerre a fait adopter un amendement visant à « rééquilibrer les délais de contestation du loyer et du complément de loyer ». Celui-ci fixe ainsi un délai d’un an à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer et un délai de prescription identique pour l’action en diminution de loyer. « L’alignement de ces délais est source de lisibilité [puisque] la coexistence de deux procédures aux délais différents (trois ans pour le loyer de base contre trois mois pour le complément de loyer) est en effet source d’incompréhension autant pour les locataires que pour les bailleurs », souligne la sénatrice.

Sur le même thème, on peut aussi rappeler que les sénateurs avaient rejeté, fin mars, l'expérimentation d’un encadrement des loyers pour les commerces de proximité, cette fois, dans les zones les plus en difficultés. Là aussi, l’exécutif s’y était opposé. 

Le dispositif doit être réformé, selon la Cour des comptes

Cette volonté des sénateurs de reconduire pour deux ans l’encadrement des loyers a été confortée le jour même par la Cour des comptes qui, dans un rapport publié mercredi, a recommandé de prolonger l'expérimentation sans inclure de nouvelles communes, afin de poursuivre l'évaluation du dispositif.

L’institution de la rue Cambon préconise ainsi une « réforme structurelle »  et une amélioration de la fiabilité du dispositif. La principale lacune de ce dernier résiderait en fait dans la méthodologie « imparfaite et fragile »  utilisée pour fixer les plafonds (calculés à partir du loyer médian mesuré par l'Observatoire local des loyers et majoré de 20 %). Les critères retenus « rendent imparfaitement compte de la diversité du marché locatif, avec notamment un biais lié à la surface conduisant à sous-estimer les loyers de marché des petits logements et à surestimer ceux des grands », explique la Cour.

Les magistrats financiers recommandent donc de « fiabiliser la collecte et l'exploitation statistique des loyers et des logements correspondants, notamment à partir des données de l'application Gérer mes biens immobiliers (GMBI) », qui est déjà renseignée pour 65 % des logements loués mais qui ne sera obligatoire pour tous qu'en 2028 – et dont les dysfonctionnements ont déjà entraîné des pertes importantes, dans le cadre du recouvrement de la taxe d'habitation et de la taxe d’aménagement. 

Face à une « insécurité juridique persistante », les magistrats financiers estiment aussi que le complément de loyer – qui est possible pour certaines caractéristiques mais dont la définition reste vague – doit être précisé et clarifié juridiquement, tout en simplifiant et harmonisant les voies de recours pour les locataires. 

À défaut, la Cour propose un « second scénario »  prévoyant « la fin de l’expérimentation au profit d’un renforcement des mécanismes existants d’encadrement de l’évolution des loyers ». Les magistrats financiers suggèrent ainsi de renforcer l'indice de référence des loyers (IRL), qui est calculé par l'Insee en fonction de l'inflation (et encadre depuis 2006 l'évolution des loyers dans les zones dites tendues en cas de nouvelle location ou renouvellement d'un bail). Considéré comme « plus simple », ce dispositif nécessite de « renforcer l’information »  des locataires et la création de sanctions en cas de non-respect.

La Cour rappelle cependant que, « quel que soit le scénario retenu », « une réponse durable à la crise du logement suppose d’accroître l’offre locative, de simplifier les procédures de construction et de renforcer la cohérence de la fiscalité immobilière ».