La crise qui frappe le pays va-t-elle être résorbée ? C’est ce que prévoit, en tout cas, le gouvernement avec son projet de loi visant « la relance et la décentralisation du logement »  qui arrive aujourd’hui, en séance, au Sénat. Très attendu, ce texte doit permettre d’augmenter l'offre de logements en assouplissant plusieurs règles et en accélérant certaines procédures d’urbanisme afin de permettre aux Français de ne plus être en difficulté pour se loger.

Mais dans un contexte où les conséquences du changement climatique se font particulièrement ressentir et alors qu’une nouvelle vague de chaleur est en train de toucher le pays (lire article ci-contre), les sénateurs qui se sont réunis la semaine dernière en commission ont commencé par vouloir tirer un minimum de leçons de la dernière canicule et ont décidé de retoucher en conséquence le projet de loi de l’exécutif.

Canicules : faciliter l’installation de volets et de climatiseurs

Comme le souhaitait d’ailleurs le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, la commission sénatoriale a ainsi adopté plusieurs mesures en faveur de l’accélération des travaux d’amélioration du confort d’été, notamment dans les copropriétés. Elle a donc choisi, tout d’abord, d’intégrer cette notion de « confort d’été »  dans la définition de la rénovation énergétique performante, en particulier dans le cadre du parcours accompagné de MaPrimeRénov’.

Ses membres ont, en outre, prévu d’inclure « les travaux nécessaires à la lutte contre la surchauffe »  dans les plans pluriannuels de travaux (obligatoires depuis le 1er janvier 2025 dans les copropriétés des immeubles de plus de 15 ans), mais aussi de faciliter l’installation de systèmes de climatisation dans les copropriétés. Après le rejet par la copropriété de l’installation d’une climatisation qui affecte l’aspect extérieur de l’immeuble, l’amendement voté par la commission permettrait de « convoquer, dans un délai de trois mois, une deuxième assemblée générale qui se prononce alors à la majorité simple ».

Enfin, les sénateurs ont transformé le régime d’avis conforme des Architectes des bâtiments de France (ABF) en « un régime d’avis simple »  pour l’installation de protections solaires extérieures. L’objectif est de faciliter la pose de volets ou de stores, alors que les ABF sont critiqués pour refuser régulièrement leur installation au nom de la protection du patrimoine, aux dépens du confort thermique. Autant de mesures qui reprennent, pour l'essentiel, une proposition de loi transpartisane déposée à l’Assemblée nationale il y a un an et baptisée « Zéro logement bouilloire », mais qui n'a jamais été mise à l'ordre du jour.

Reste que toutes ces dispositions ont été prises dans le cadre de l’article consacré à l’autorisation de relouer les « passoires thermiques »  (classées « F »  et « G » ) à la condition que le propriétaire s'engage à réaliser « des travaux de rénovation pour le ramener dans les normes de décence ». Environ 700 000 logements seraient concernés. Pour éviter d'accentuer la pénurie de logements sur le marché locatif, la commission a décidé d’aller plus loin en étendant cette possibilité aux situations dans lesquelles « le coût des travaux à la charge des propriétaires apparaît manifestement disproportionné », c’est-à-dire lorsqu’ils « excédent 50 % de la valeur vénale du bien ». Entre autres, elle souhaite aussi que le locataire ne puisse pas « se prévaloir, devant le juge, du non-respect par le bailleur de son obligation de remise d’un logement décent s’il fait obstacle à la réalisation des travaux ». 

Attribution de HLM : un droit de véto du maire « pas limité » 

S’agissant du volet du texte étendant les pouvoirs des maires, la commission a apporté une série de modifications au projet de l’exécutif d’accorder aux édiles la gestion des aides MaPrimeRénov', le droit de proposer des candidats pour l'attribution d'un logement social, ou encore la possibilité de s'opposer à l’attribution d'un logement à un ménage condamné pour trouble à l'ordre public (qui s'apparente surtout à une mesure d'affichage puisque cette possibilité existe déjà et est encadrée par le droit). 

Sur ce dernier point, les sénateurs ont adopté un amendement visant à ce que ce droit de véto du maire ne soit pas « limité aux cas où le candidat a déjà causé des troubles à l’ordre public ». En parallèle, ils ont aussi supprimé « la condition liée à l’absence de carence de la commune au titre de la loi SRU ou à la conclusion d’un contrat de mixité sociale (CMS) ». Des mesures déjà adoptées dans le cadre de l’examen de leur proposition de loi « Choc » , qui attend toujours d’être examinée par les députés.

Alors que le gouvernement compte aussi confier aux édiles qui le souhaitent la part d’attribution de logements sociaux jusque-là allouée aux préfets, en incluant de fait le logement d’urgence et plus spécifiquement le Dalo, la commission a décidé de supprimer les dispositions donnant aux communes ou aux EPCI l’exercice des compétences relatives au droit au logement opposable. Elle estime que « les conditions pour que les collectivités mettent en œuvre cette politique nationale ne sont pas réunies à ce jour »  et reproche au gouvernement un transfert de responsabilité « sans aucune compensation budgétaire ». Pourtant, le coût serait « important pour les collectivités »  puisque, entre 2015 et 2020, « les astreintes dans le cadre de "Dalo-injonction" ont coûté 130 millions d’euros à l’État ».

La Chambre haute a également abandonné l'automaticité du statut d’autorité organisatrice de l’habitat (AOH) voulu par le gouvernement, qui souhaite par ailleurs transférer la compétence d’instruction, de gestion et d’attribution des aides à la pierre à toutes les métropoles et communautés urbaines. Si la Chambre haute a ainsi conservé, via un amendement, « le transfert – avec compensation budgétaire – de la gestion [de ces aides] aux communautés urbaines [et] aux métropoles », elle a néanmoins supprimé « le caractère systématique de l’acquisition du statut d’AOH par le délégataire ou l’EPCI exerçant la gestion des aides à la pierre »  et prévu, à la place, que ces derniers acquièrent ce statut « par décision de leur organe délibérant ». Une proposition également défendue par l’AMF qui estime que « le conseil communautaire doit pouvoir choisir »  et qu’une telle délégation ne peut se faire « sans augmentation des dotations financières qui leur sont confiées ».

Encadrement des procédures accélérées 

Pour ce qui est des dispositions permettant aux maires de déroger aux règles d’urbanisme, on peut noter que les « opérations d’intérêt local »  (OIL) - qui permettraient une série de dérogations pour favoriser et accélérer la construction de logements - ont été rebaptisées « périmètres de développement du logement »  par les sénateurs. 

En outre, ces derniers ont décidé que chacun de ses périmètres « ne peut couvrir l’intégralité du territoire d’une commune »  afin de « cibler uniquement les secteurs les plus propices à un développement rapide de l’offre de logement ». Ils ont également encadré l'habilitation donnée au gouvernement à légiférer par ordonnance dans le but de rationaliser les procédures environnementales et d'urbanisme. 

A noter que le texte remanié par les sénateurs introduit aussi plusieurs mesures de simplification visant à soutenir l’effort de rénovation du parc social, là aussi déjà adoptées dans le cadre de l’examen de la proposition de loi « Choc ». Notamment la dispense pour les organismes HLM de l’autorisation préfectorale pour procéder à une réévaluation des loyers de logements réhabilités.

On peut également rappeler que le projet de loi prévoit le lancement très attendu d’une « troisième génération »  de renouvellement urbain. Alors que le deuxième programme (NPNRU) doit s'achever en 2030, ce troisième programme de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) devra se déployer de 2030 à 2040. 

Cet « Anru 3 »  serait, pour l’heure, doté de 5 milliards d'euros et devrait permettre d’intervenir, dans un premier temps, dans au moins 150 quartiers (contre plus ou moins 500 quartiers pour les deux premiers programmes). Si ce nouveau programme doit cibler « les mêmes objectifs et opérations que le NPNRU », il est prévu de l’étendre à la « France des sous-préfectures », et pas seulement aux quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Consulter le texte de la commission.
 

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