Dans sa dernière note de conjoncture immobilière, les notaires de France constatent que le ralentissement observé depuis le dernier trimestre 2021 s’est « particulièrement »  accéléré ces derniers mois.

Une baisse des transactions désormais « tendancielle » 

Si le volume de transactions de logements anciens est encore resté, sur les douze derniers mois, « supérieur au record de fin 2019 d’avant la crise sanitaire », avec près de 1,12 million de transactions à la fin novembre 2022, le ralentissement a « atteint - 6 % sur un an depuis août 2022 ». Preuve, selon les notaires, que « la baisse est désormais tendancielle ».

« Certes, les évolutions enregistrées d’avril 2021 à février 2022 avaient été très fortes mais le surcroît d’activité – avec un pic à +23 % sur un an en août 2021 – est maintenant bel et bien terminé », assurent-ils, rappelant qu’ils avaient déjà décelé dès cette époque, outre « un effet de rattrapage post-confinements », « un phénomène d’anticipation des mutations immobilières à venir sur un temps d’ordinaire plus long, la crise sanitaire ayant joué un rôle de catalyseur et d’accélérateur dans la prise de décision immobilière ». L’ajustement des volumes qui a lieu en ce moment n’en serait donc que la traduction. 

Reste que si la baisse des volumes a été enclenchée, ce n’est pas encore le cas des prix, estiment-ils, « loin de là ». Ils observent ainsi que « la tendance à la hausse observée les trimestres précédents perdure, qu’il s’agisse des appartements anciens ou des maisons anciennes », ceux-ci notant tout de même une amplitude des évolutions de prix davantage contenue au troisième trimestre 2022.

Inflation, négociation et performance énergétique

Dans ce contexte, la négociation sur les prix des logements fait son grand retour, « signe d’un assagissement de la hausse et d’un cadre plus équilibré des discussions entre les vendeurs et les acquéreurs », expliquent les notaires.

Sans surprise, les performances énergétiques impactent de plus en plus les prix de vente, entrant davantage dans les argumentaires aidant à la négociation. « Le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens serait d’ailleurs significatif à fin février 2023, en particulier pour les maisons anciennes qui avaient augmenté de manière plus prononcée à la sortie du confinement », constatent-ils.

En ce qui concerne le nombre d’acquéreurs, « les plus fortes baisses sont principalement observées dans les départements limitrophes ou proches de l’Île-de-France, là où la part des acquéreurs franciliens était la plus importante et où elle avait plus fortement augmenté il y a un an ».

Au troisième trimestre 2022, la hausse des prix des logements anciens s’était ainsi poursuivie avec +1,5 % par rapport au deuxième trimestre 2022 alors que, sur un an, les prix ont légèrement décéléré avec +6,4 %. « La hausse reste plus marquée pour les maisons (+8,2 % sur un an) que pour les appartements (+4 %) et ce depuis le quatrième trimestre 2020. » 

« Impasse économique »  dans le neuf

« Le marché immobilier, après avoir connu des sommets, se rééquilibre, tant par la fin de l’effet de souffle apparu par suite de la crise sanitaire que par la hausse continue des taux immobiliers », indiquent les notaires, qui prédisent que « l’inflation pourrait continuer à venir altérer la demande et donc faire baisser les volumes encore plus fortement ». Il faudra attendre le mois de mars, traditionnellement « décisif », pour connaître la trajectoire que prendra le marché.

 « D’après les projections à fin février 2023 issues des avant-contrats, le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens serait significatif à fin février 2023 : + 4,6 % sur un an. Les prix des maisons anciennes augmenteraient toujours davantage que ceux des appartements anciens, mais les écarts seraient moins importants, avec respectivement +5,5 % et +3,3 % à fin février 2023 (contre +8,2 % et +4 % au 3e trimestre 2022) », expliquent-ils.

« La hausse des coûts du bâtiment, liée à l’inflation et particulièrement à celle des matières premières, aux nouvelles normes environnementales, à la raréfaction du foncier poussée par la Zéro Artificialisation Nette (ZAN) fixée pour 2050, sans compter la perte progressive d’attractivité du dispositif Pinel, entraînent le marché du neuf dans une impasse économique », assurent, par ailleurs, les notaires.

A noter que la note souligne que le marché des locaux d’activité en France métropolitaine est « très hétérogène »  et reste concentré dans les aires d’attraction des villes. 

« Il se compose majoritairement de commerces, avec 45 % des transactions intervenues en 2021. Viennent ensuite les bureaux (16 %), les entrepôts ou garde-meubles (15 %), les activités artisanales (12 %) puis les activités médicales (5 %). Le reste des transactions concernent aussi bien des stations-service et garages (3 %) ou encore de l’hôtellerie (3 %) », selon les données des notaires.

Télécharger la note de conjoncture.

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