Comment résorber la crise qui frappe le pays ? Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a présenté hier en Conseil des ministres son projet de loi visant « la relance et la décentralisation du logement »  dont le but est d’augmenter l'offre de logements en assouplissant plusieurs règles et en accélérant certaines procédures d’urbanisme. 

Annoncé en avril à Marseille par le Premier ministre, ce texte officialise le lancement d’un troisième programme de renouvellement urbain et octroie des pouvoirs supplémentaires aux maires. Il devrait être soumis au Parlement « à la rentrée », alors que le gouvernement a déjà annoncé en début d'année la création de « zones à bâtir d’urgence »  et dit vouloir construire 2 millions de logements d’ici à 2030. 

« Les Français ont perdu, en une génération, l'équivalent de 25 mètres carrés de pouvoir d'achat immobilier », a expliqué Vincent Jeanbrun à la sortie du Conseil des ministres, en rappelant que « nous affrontons une crise sans pareille et probablement l’une des plus terribles »  avec « des mises en chantier au plus bas depuis 1991 ». Une situation qui a engendré une véritable « crise sociale », avec des Français qui renoncent parfois à un emploi ou à des études à cause de leurs difficultés à se loger.

Un Anru 3 étendu aux « sous-préfectures » 

Le projet de loi prévoit, d’abord, le lancement très attendu d’une « troisième génération »  de renouvellement urbain. Alors que le deuxième programme (NPNRU) doit s'achever en 2030, ce troisième programme de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) devra se déployer de 2030 à 2040.

Cet « Anru 3 »  – ou plutôt « Anru 360 », comme l’appelle Vincent Jeanbrun – serait, pour l’heure, doté de 5 milliards d'euros alors qu’environ 12 milliards d’euros ont été consacrés aux deux précédents programmes. Il devrait ainsi permettre d’intervenir, dans un premier temps, dans « au moins 150 quartiers »  – dont la liste précise sera fixée par décret – alors que les deux premiers programmes ont permis la transformation de plus ou moins 500 quartiers chacun.

Ce nouveau programme ciblera « les mêmes objectifs et opérations que le NPNRU, notamment l’adaptation au changement climatique, la santé et l’adaptation au vieillissement, mais aussi les enjeux d’habitat, de sûreté, d’emploi et d’insertion, d’accès aux services publics, d’accès aux soins, de commerces et de développement économique », est-il indiqué dans l’exposé des motifs.

Mais, « pour la première fois, il s’adressera aussi à la “France des sous-préfectures”, ces zones trop souvent oubliées dans lesquelles le déclassement est aussi une réalité », a confirmé le ministre dans un entretien au Monde, en précisant qu’une « part de l’investissement sera fléchée sur les Outre-mer ». 

On peut, toutefois, rappeler que la question de l’extension de cette politique au-delà des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) n’est pas jugée vraiment utile par les acteurs du secteur qui doutent notamment du financement futur de l'État. Même chose du côté de l’AMF qui s’est toujours opposée à l’extension de l’intervention de l'Anru hors de la politique de la ville sans mise en place de moyens nouveaux. 

Adaptation aux canicules

Dans ce même entretien au Monde, Vincent Jeanbrun esquisse également quelques pistes afin de faire face aux canicules en adaptant les logements aux fortes chaleurs. 

Selon lui, « la question du confort d'été devra systématiquement figurer dans le cahier des charges »  utilisé pour octroyer des subventions « lorsque l’on rénove intégralement un logement grâce à MaPrimeRénov’ ».

En outre, il est prévu que le texte soit enrichi par amendements, notamment pour faciliter le vote en copropriété de travaux de pose de volets ou stores. Alors que les Architectes des bâtiments de France (ABF) sont critiqués pour refuser régulièrement l’installation de ces volets au nom de la protection du patrimoine, aux dépens du confort thermique, le ministre reconnaît que le débat entre « préservation du patrimoine et habitabilité de nos villes »  va devoir « avancer rapidement ».

Il a ainsi annoncé que « l’avis des ABF deviendra un avis simple, permettant d’éclairer la décision du préfet, sans caractère contraignant »  dans le cadre des « opérations d’intérêt local »  (OIL) – opérations qui bénéficieraient d’un régime dérogatoire en faveur de la construction de logements, d’activités économiques et d’équipements publics. 

Procédures accélérées 

L'objectif de ces « opérations d’intérêt local »  est de permettre à des projets portés par les maires de bénéficier de procédures accélérées, selon la « méthode Notre-Dame »  ou celle des « Jeux olympiques ». Avec ce dispositif visant à la relance du logement et la réindustrialisation, le gouvernement souhaite « redonner aux maires les moyens d’être des bâtisseurs »  en leur permettant de déroger aux règles d’urbanisme. Au moment même où il a mis un terme à l'aide aux maires bâtisseurs. 

Créée par le projet de loi, cette procédure simplifiée doit ainsi permettre de construire des logements bien plus vite dans « certaines zones de territoires confrontés à des besoins particuliers ». « Les territoires faisant face à des besoins particulièrement marqués de création de logements doivent pouvoir bénéficier d’un régime dérogatoire et accélérateur, permettant d’impulser la sortie de terre rapide de nouveaux projets », indique ainsi l’exposé des motifs du texte.

Si elles ne pourront couvrir l’intégralité du territoire d’une commune, la détermination de ces opérations se fera « à l’initiative des collectivités »  sur la base « d’une délibération motivée justifiant du périmètre et de l’intérêt général », mais celles-ci ne pourront pas inclure « des zones naturelles, agricoles ou forestières ou autres secteurs non urbanisés ». L’opération sera ensuite arrêtée par le préfet de département.

On peut, par ailleurs, souligner que le texte prévoit d’autoriser le gouvernement à prendre des ordonnances pour rationaliser les procédures environnementales et d'urbanisme. Le but est là aussi « de simplifier et de clarifier »  les procédures de mise en compatibilité des documents d’urbanisme, des documents de planification et des documents sectoriels qui génèrent souvent « une grande complexité et un manque de lisibilité pour les porteurs de projets ». « Une telle réforme a pour objectif de simplifier la tâche des collectivités et des porteurs de projet », assure l’exécutif, dans l’exposé des motifs de son texte.

HLM : des pouvoirs supplémentaires pour les maires

L’exécutif entend également accorder aux maires un certain nombre de pouvoirs supplémentaires : la gestion des aides MaPrimeRénov', ainsi que le droit de proposer des candidats pour l'attribution d'un logement social, ou de s'opposer à l’attribution d'un logement à un ménage condamné pour trouble à l'ordre public. Ce dernier point s'apparente surtout à une mesure d'affichage puisque cette possibilité existe déjà et est encadrée par le droit.

Il compte aussi confier aux édiles qui le souhaitent la part d’attribution jusque-là allouée aux préfets, soit 30 % du parc de logements sociaux. Ce qui inclut de fait le logement d’urgence et plus spécifiquement le Dalo.

« L’État ne doit pas se désengager sur des dispositifs sous prétexte que des élus participent à les améliorer et à les affiner », indiquait l'AMF en avril dernier, en s'opposant à « une décentralisation généralisée des politiques d’hébergement d’urgence, du Dalo, et de gestion migratoire, considérant que ce sont des compétences régaliennes qui relèvent de la solidarité nationale ».

Alors que seules huit intercommunalités sont, pour l’heure, reconnues comme des autorités organisatrices de l’habitat (AOH), le gouvernement prévoit aussi que toutes les métropoles et communautés urbaines le deviennent obligatoirement. À ce titre, il compte également leur transférer la compétence d’instruction, de gestion et d’attribution des aides à la pierre ainsi que des compétences favorisant la rénovation et la production du parc locatif social.

Une proposition rejetée en bloc par l’AMF qui estime que « le conseil communautaire doit pouvoir choisir »  et qu’une telle délégation ne peut se faire « sans augmentation des dotations financières qui leur sont confiées ». 

Relouer les passoires thermiques 

Pour répondre à « l'urgence »  de la crise du logement et pour éviter d'accentuer la pénurie de logements sur le marché locatif, le projet de loi permettrait de relouer les logements classés « passoires thermiques »  – classés F et G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). À la condition, toutefois, que le propriétaire s'engage à réaliser « des travaux de rénovation »  pour le ramener dans les normes de décence à travers la signature d'un contrat avec une entreprise. 

Un assouplissement bienvenu pour l’AMF qui demande depuis plusieurs années à « ne pas exclure de façon uniforme les passoires thermiques de l’offre de logements disponibles à la location dès lors qu’une telle interdiction aurait pour effet d’entraver ou de déséquilibrer considérablement l’offre locative sur le territoire ». 

Dans le détail, le propriétaire devra s’engager à faire ces travaux d’amélioration dans les trois ans pour les maisons individuelles et dans les cinq ans pour les appartements, avec l’objectif que la note du DPE atteigne a minima la classe « E ». Pour rappel, les logements G sont déjà concernés par l’interdiction de location, tandis que les « F »  et les « E »  doivent l’être à partir de 2028 et de 2034.

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