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Alors que la loi 3DS a fait évoluer l’article 55 de la loi SRU - qui oblige certaines communes à disposer de 20 à 25 % de logements sociaux - en l’adaptant davantage aux spécificités et contraintes locales, les modalités définissant l’une des exemptions autorisées par celle-ci viennent d’être précisées dans un décret publié ce week-end. 

Si « les communes qui ne sont pas situées dans une agglomération de plus de 30 000 habitants et dont l'isolement ou les difficultés d'accès aux bassins de vie et d'emplois environnants les rendent faiblement attractives »  peuvent désormais être exemptées de leurs obligations de production de logement social (une disposition qui remplace l’exemption pour desserte insuffisante par les transports en commun), il restait encore à définir ces notions d'isolement et de difficultés d'accès aux bassins de vie et d'emplois, d’un côté, et les indicateurs permettant d'apprécier la faible attractivité en résultant, de l’autre. 

Temps de transport jusqu’aux pôles de centralité

Le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires précise ainsi, dans ce décret, que chaque EPCI à fiscalité propre devra identifier, « en son sein ou en dehors de son territoire, […] les pôles de centralité, entendus comme la ou les communes agglomérées concentrant l'essentiel de l'activité, des emplois ou des services du bassin de vie dont elles sont le cœur ». 

Dans ce cadre, « la situation d'isolement et les difficultés d'accès d'une commune aux bassins de vie et d'emplois environnants s[er]ont établies au vu des temps de transport nécessaires pour atteindre, depuis cette commune, l'un des pôles de centralité », ces temps de transport devant être appréciés en tenant compte, notamment, des « services de transports en commun », souligne le texte.

La faible attractivité d'une commune devra, quant à elle, être appréciée au regard de cinq indicateurs. D’abord, les taux « d'évolution de la population »  (calculé à partir de la population municipale sur une période de cinq ans) et « de tension sur le logement locatif social », ainsi que celui « de vacance structurelle, entendu comme le nombre de logements du parc privé vacants depuis deux ans ou plus dans une commune, rapporté au nombre de logements du parc privé dans la commune ». 

Ensuite, devront être pris en compte « le dynamisme de la construction »  (qui devra être apprécié en fonction de « la moyenne des logements autorisés pour 1 000 habitants de la commune au cours, au minimum, des trois dernières années » ) et « l'indice de concentration de l'emploi »  (c’est-à-dire « le nombre total d'emplois proposés sur un territoire par rapport au nombre d'actifs occupés qui y résident » ). 

L’EPCI devra, enfin, transmettre au représentant de l'Etat dans le département la liste des pôles de centralité qu'il a identifiés, « les éléments qu'il a retenus pour le faire »  ainsi que, « par une décision motivée, la liste des communes proposées ».

Un calendrier de prélèvement « adapté » 

Le texte met en œuvre, par ailleurs, un « calendrier adapté »  de recouvrement du prélèvement des communes déficitaires SRU pour l'exercice 2023. Par dérogation, ce prélèvement sera donc effectué, cette année, « par quart, du mois d'août au mois de novembre »  alors qu’habituellement il est effectué « par neuvième à partir du mois de mars et jusqu'au mois de novembre ». 

Le décret adapte également la méthode de calcul des « ratios de tension »  sur la demande de logement locatif social en retirant les données de l'année 2020, dont « les résultats ont été biaisés par la situation sanitaire ». 

« Pour la période triennale 2023-2025, les ratios correspondent à la moyenne arithmétique de deux rapports, établis au titre des années 2019 et 2021 entre le nombre de demandes de logements locatifs sociaux et le nombre d'emménagements annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social des agglomérations et des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre », indique le ministère de la Transition écologique.

Un guide sur les contrats de mixité sociale

Pour rappel, la loi 3DS a supprimé la date butoir de 2025 imposée aux communes pour remplir leurs obligations de production de logements sociaux, mais a maintenu les obligations de taux minimal de logements sociaux dans chaque commune concernée. 

Elle a également refondu les trois régimes d'exemptions, notamment celui visant à élargir le périmètre des communes dont le territoire est soumis à une inconstructibilité, tandis que l’exemption pour « faible tension du marché locatif social »  a été ouverte à tous les territoires SRU (et ne concerne plus seulement les communes situées hors agglomération de plus de 30 000 habitants).

En outre, on peut rappeler que la possibilité de mutualiser des objectifs de production au niveau intercommunal a été intégrée par les parlementaires, lors de l'examen du texte. Le gouvernement vient d’ailleurs de publier, il y a quelques jours, un guide pour accompagner les communes déficitaires dans l’élaboration des contrats de mixité sociale (CMS) « nouvelle génération »  pour la période 2023-2025. Destinés essentiellement aux communes les plus en difficulté, ces contrats peuvent permettre de diminuer le rythme de rattrapage légal ou d'assurer une répartition des objectifs entre les communes déficitaires d'un même EPCI. Le guide recommande de les signer d'ici « l'été 2023 ». 

Télécharger le décret.
 

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