Taxe sur les friches commerciales : atouts et inconvénients

Afin de mieux appréhender la taxe annuelle sur les friches commerciales, l’AMF vient de publier sur son site une note présentant des éléments juridiques et pratiques de mise en œuvre de cet outil de mesure et de lutte contre la vacance commerciale. Un outil qui peut « s’utiliser dans le cadre d’une politique globale de dynamisme territorial ou de revitalisation du centre-ville », rappelle la note.
Cet impôt local facultatif, entré en vigueur en 2008, peut être institué par les communes et les EPCI à fiscalité propre ayant une compétence en matière d’aménagement des zones d’activité commerciale. Il permet aux collectivités d’imposer les biens soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (immeubles de bureaux, immeubles utilisés pour une activité commerciale, parkings des centres commerciaux, lieux de dépôt et de stockage), « qui ne sont plus affectés à une activité soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE) depuis au moins deux ans, au 1er janvier de l’année d’imposition, et dont l’absence d’exploitation n’est pas indépendante de la volonté du propriétaire ».
Conformément à la loi de finances pour 2016, la DGFiP a ainsi transmis, pour la première fois en 2017, aux collectivités la liste des locaux commerciaux et professionnels vacants n’ayant pas été soumise à la cotisation foncière des entreprises. L’opération vient d’être renouvelée cette année pour la deuxième fois.
Cette mise à disposition des fichiers et « l’aggravation du phénomène de vacance commerciale »  ont « incité davantage de collectivités à instituer cette taxe pour 2018 », selon la note de l’AMF. Ainsi, alors qu’une centaine de collectivités l’avaient mise en place en 2017, 235 communes et 31 EPCI (applicable sur 920 communes) l’ont instituée cette année.
Les collectivités qui décident d’instaurer cette taxe le font généralement, selon l’AMF, dans le but de « lutter contre le phénomène de rétention foncière délibérée », « permettre la remise sur le marché des locaux vacants », « maîtriser les loyers devenus trop élevés en centre-ville »  ou encore « encourager la rénovation des locaux commerciaux et la reconversion de locaux désuets en logements ».
Afin de percevoir la taxe, la collectivité doit établir la liste des locaux commerciaux et professionnels vacants avant que l’administration fiscale ne vérifie le motif d’inexploitation. « De nombreux locaux sont ainsi écartés du dispositif par la preuve du caractère involontaire de l’inexploitation par le propriétaire », indique la note.
Le taux d’imposition est progressif et assis sur le revenu net servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties : 10 % la première année, 20 % la deuxième, 30 % à partir de la troisième. Des taux qui peuvent être majorés par la collectivité dans la limite du double, c’est-à-dire 20 % la première année, 30 % la deuxième et 40 % à compter de la troisième.
Si l’AMF constate que cet outil est « efficace »  sur les territoires attractifs, il est « non adapté »  sur certains autres et « perfectible »  donc. D’un coté, dans les territoires ayant une grande proximité avec le monde commercial, « le caractère incitatif du dispositif auprès des propriétaires est souvent avéré avec des effets directs sur la baisse des loyers en centre-ville, sur la recherche active de locataire et une sollicitation des propriétaires à être mis en relation avec des porteurs de projet, ainsi que sur la réhabilitation des locaux ou leur maintien en bon état ».
De l’autre, cet outil se traduit par une « absence d’efficacité »  sur un territoire où la demande de locaux est faible. Pire, selon l’AMF, il risque même « d’accentuer les difficultés financières des propriétaires et de faire fuir les investisseurs ». De plus, « il peut être pénalisant pour les locaux situés en périphérie ou dans certains quartiers faiblement attractifs ».
Afin d’améliorer ce système, l’AMF propose de restreindre l’application de cette mesure à certains types de locaux (locaux commerciaux par exemple) ou à une ou plusieurs zones du territoire délimitées par la collectivité. Elle réclame également une amélioration des fichiers communiqués par la DGFiP, notamment en sortant du recensement les locaux hors champs d’application.
Un modèle de délibération visant à instituer cette taxe est joint en annexe de la note.

Consulter la note.

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