Après une série de récentes évolutions, le ministère de la Transition écologique avait annoncé, l’an passé, que le zonage des communes pourrait encore être chamboulé. C’est désormais le cas, avec la parution d’un arrêté ce week-end qui révise le classement de 468 communes, dont « plus de la moitié »  est désormais reconnue en zone tendue. 

« Dans un contexte toujours prégnant de difficulté d'accès au logement », ce nouvel arrêté « s'inscrit dans la même logique que les précédents »  et vise à soutenir « la construction de logements sociaux »  et de logements abordables, indique le document dont la mesure doit bénéficier à « 2,4 millions de Français habitant dans ces communes ». 

2,4 millions de bénéficiaires

En juillet 2024 déjà, le classement de 865 nouvelles communes en zones tendues devait permettre de « répondre à la crise du logement »  en contribuant à « booster l'offre », l'objectif étant de faciliter leur production et l'accès à la propriété, avait expliqué le gouvernement de l’époque.

Pour rappel, les zones géographiques « ABC »  permettent le classement des communes en fonction du « déséquilibre »  entre l'offre et la demande de logements. Parmi elles, les zones A-bis, A et B1 sont celles qui déterminent les zones tendues puisqu’elles présentent un « déséquilibre important », la zone A-bis étant celle où la tension est la plus grande.

Parmi les communes nouvellement classées (dont la liste est détaillée dans l’arrêté), ce sont 247 communes qui sont ainsi reclassées vers la zone B1, 64 vers la zone A et 10 vers la zone A-bis. Ces 321 communes sont donc désormais reconnues en tension.

Difficile toutefois de faire la distinction entre les communes intégrant réellement les zones tendues et celles déjà en tension mais reclassées au sein de cette catégorie puisque l’arrêté ne le précise pas. Ni le ministère du Logement d’ailleurs qui indique simplement que « plus de la moitié »  des 468 communes reclassées « rejoignent les zones tendues ». Au moins 235 d’entre elles (et jusqu’à 321 au maximum) intègrent donc effectivement les zones tendues.

En parallèle, 147 communes sont reclassées vers la zone B2 (là aussi le ministère ne précise pas si certaines sortent de la zone tendue) alors que 19 sont déclassées « à leur demande »  pour retrouver « la zone qui était la leur avant la révision du 5 juillet 2024 ». 

Logements intermédiaires, PTZ, bail réel solidaire… 

Le reclassement de certaines communes est loin d’être négligeable puisqu’il détermine leur éligibilité ou non à une série de dispositifs, tels que les logements locatifs intermédiaires (LLI) qui ne peuvent être produits que dans les communes reconnues comme tendues.

« Cet arrêté représente donc une avancée dans le soutien [...] de la production de logements abordables dont les ménages ont besoin », s’est félicitée la ministre du Logement, Valérie Létard, soulignant que cela permet aux territoires concernés d’« accompagner et anticiper les dynamiques de développement, dans des zones ayant un fort potentiel de créations d’emplois par exemple ». Comme c’est le cas pour « le secteur de Dunkerque ou les Alpes »  dans la perspective des Jeux olympiques et paralympiques 2030.

Avec les LLI, l’exécutif vise les « classes moyennes »  puisqu’ils s’adressent notamment « aux salariés, aux jeunes actifs et aux fonctionnaires et autres travailleurs clés »   ou « des organismes publics pour loger leurs travailleurs », rappelait le ministère de la Transition écologique, l’an passé. 

Parmi les autres dispositifs qui dépendent de ce zonage et particulièrement importants dans le contexte actuel, on peut citer la nouvelle autorisation visant à créer des zones réservées uniquement aux résidences principales qui n’est possible que dans les communes situées en zones tendues (ou possédant plus de 20 % de résidences secondaires). Un nouveau pouvoir accordé aux maires qui a été instauré il y a moins d’un an par la loi régulant les meublés de tourisme. 

Le changement de zonage permet également de rendre accessible à davantage de personnes le bail réel solidaire (BRS) et de déterminer les revenus maximum pour avoir droit à un logement social (HLM), au prêt à taux zéro (PTZ) ou au prêt d'accession sociale (PAS). La TVA à taux réduit dans les zones Anru, les réductions d'impôt Denormandie et Loc'Avantages sont aussi concernés. Tout comme l’encadrement des loyers qui doit se terminer fin 2026.

Un zonage qui « change tous les six mois » 

Si le ministre du Logement se félicite d’un « important travail de concertation avec les élus locaux »  depuis plus d’un an, l’AMF avait réclamé, l’an passé, que « la définition de ces zonages soit décentralisée entre les mains »  des élus. L’association s’était, en outre, « étonnée d’un zonage qui change tous les six mois », après qu'une autre évolution de celui-ci a été réalisée, en octobre 2023, pour plus de 200 communes, mais aussi en 2022 pour 57 communes situées pour la plupart en Haute-Savoie.

À noter que l’arrêté précise que, « pour le bénéfice des prêts ne portant pas intérêts et des prêts garantis par l'État, les dispositions s'appliquent aux offres de prêts émises à compter du 30 septembre 2025 ».

Pour rappel, un simulateur a été mis en place par l’État afin de vérifier le zonage de n’importe quelle commune française. 

Consulter l’arrêté.
 

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