Redynamisation des centres-villes : des sénateurs veulent rendre plus attractifs les logements anciens

Comment rendre les logements anciens des petites et moyennes villes davantage attractifs ? Dans une proposition de loi rédigée par le sénateur du Cher, François Pillet, et enregistrée fin janvier, une centaine de sénateurs proposent de créer deux outils contractuels qui permettraient de « favoriser l’occupation des logements dans les zones souffrant d’un fort déséquilibre entre l’offre et la demande ».
Constatant que les centres-villes des petites et moyennes communes sont « trop souvent délaissés »  au profit des zones commerciales et pavillonnaires situées en lisière de ville, les sénateurs se sont interrogés sur « le choix que font nombre de nos concitoyens d’acquérir un pavillon neuf en périphérie d’une petite ville quand de nombreux biens anciens, en centre-ville, ne parviennent pas à trouver preneur ». La raison viendrait de la « nécessité de rénover »  ces biens anciens et souvent vétustes qui constituerait un « obstacle »  à leur acquisition.
Afin d’y remédier, ils proposent de créer un « bail à réhabilitation avec option d’achat »  et un « bail viager »  réservé aux collectivités propriétaires, précisant que ces mesures n’auraient « aucune conséquence financière »  pour celles-ci ou l’Etat.
Le premier permettrait, en échange d’un loyer « réduit », à des personnes de s’installer dans un logement ancien nécessitant des travaux qu’elles s’engageraient à réaliser. Ce procédé serait réservé aux immeubles « situés sur le territoire des communes dont le taux de vacance de logements est supérieur à des seuils fixés par décret en Conseil d’Etat et dont la construction est achevée depuis au moins 15 ans ».
Cette opération serait réalisée dans le cadre d’un bail traditionnel dont « la durée serait déterminée »  afin de « garantir au preneur une sorte d’amortissement des dépenses engagées pour la réhabilitation ». Par ailleurs, le preneur pourrait en acquérir la propriété à l’expiration de la durée du bail au prix fixé dans le contrat en activant un droit d’option.
Le second outil contractuel imaginé par les sénateurs, le « bail viager », courrait « en principe »  jusqu’au décès du « preneur »  - ou des preneurs pour un couple - et ne donnerait pas lieu à un loyer mais à un versement à la collectivité propriétaire « d’un montant forfaitaire valant en quelque sorte loyer une fois pour toute ». Ce montant serait ainsi « nécessairement inférieur »  à la valeur vénale du bien puisque la collectivité en resterait propriétaire et en retrouverait la jouissance après le décès du locataire.
De son côté, l’occupant du bien aurait un droit de résiliation et d’un remboursement au prorata de la durée d’occupation du montant versé au propriétaire. C’est pour cette raison que les sénateurs ont, pour l’heure, réservé la possibilité de contracter un bail viager à titre de bailleur aux « personnes morales de droit public »  qui sont censées « constituer des provisions ». Le risque de non-remboursement serait ainsi « bien moindre », selon les sénateurs, qu’avec une personne privée qui « pourrait avoir dépensé le montant reçu lors de la transaction et se retrouver dans une situation financière empêchant […] ce remboursement partiel ».
En outre, sauf « raison impérieuse d’intérêt général », la collectivité ne pourrait demander la résiliation du contrat.

« Lever les freins fiscaux » 
Dans une proposition de loi complémentaire à celle-ci, François Pillet propose également d’instituer des incitations d'ordre fiscal à l'intention des particuliers et des bailleurs sociaux qui souhaitent acquérir ou réhabiliter des logements, ainsi que des artisans, des commerçants et des chefs d'entreprise, qui envisagent d'implanter ou de créer une activité dans les communes dont les centres-villes sont dégradés (dans les « zones caractérisées par des taux de logements et de commerces vacants élevés », indique le texte).
Afin de favoriser « l'acquisition et la rénovation de logements », le sénateur du Cher propose ainsi d’exonérer les acquisitions d'immeubles anciens dans ces zones de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), d’instaurer un crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés pour l'acquisition d'un logement ancien (représentant jusqu'à 40 % des intérêts la première année et 20 % les quatre années suivantes), de créer un crédit d'impôt sur le revenu au titre des dépenses effectuées pour la rénovation d'un logement ancien (pouvant couvrir 15 % des dépenses durant cinq ans) ou encore de fixer à 80 % l'abattement d'impôt dont bénéficient les micro-entrepreneurs au titre de la location saisonnière de meublés de tourisme ou de chambres d'hôtes.
Par ailleurs, afin de « dynamiser l'activité économique », le texte présenté par François Pillet propose de fixer à 80 % l'abattement d'impôt dont bénéficient les micro-entrepreneurs au titre de la location saisonnière de meublés de tourisme ou de chambres d'hôtes, de porter de quatre à six mois la limite annuelle posée à la location de la résidence principale dans les zones concernées ou encore d’alléger le coût de la mise en accessibilité aux personnes handicapées des immeubles anciens.
Il exonérerait également de cotisation foncière des entreprises (CFE) les micro-entrepreneurs pendant deux années suivant celle de la création de leur entreprise et porterait à 75 % la réduction d'impôt sur le revenu dont bénéficient les particuliers au titre des dons, pour la mise à disposition à titre gratuit de locaux au profit d'associations et d'organismes culturels.
De son côté, l'AMF organisera une rencontre, le 6 mars, sur le thème de « la revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs : un enjeu majeur pour les territoires ».

Télécharger la proposition de loi visant à préserver le tissu social des centres-villes.
Télécharger la proposition de loi incitant à la préservation du tissu social des centres-villes.
Télécharger le programme de la rencontre de l'AMF.

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