Non-décence des logements : plusieurs textes changent la réglementation

Le décret relatif aux nouvelles caractéristiques des logements décents a été publié au Journal officiel du 11 mars. Il est à relier à une circulaire parue le 17 mars et explicitant le nouveau dispositif de suspension du versement des allocations de logement en cas de non-décence d’un logement.
Le décret est un texte d’application de la loi de transition énergétique : celle-ci introduit, à l’article 12, le critère de performance énergétique dans la notion de logement décent. Jusqu’à présent, en effet, cette notion ne recouvrait que des critères de sécurité et de santé. La loi du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs »  disposait (article 6) : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ». Dans la loi de transition énergétique, il est ajouté, après le mot « santé », une phrase supplémentaire : « répondant à un critère de performance énergétique minimale ». Ce critère restait à fixer par décret.
C’est désormais chose faite, même si on ne peut que constater que le décret reste assez flou et laisse une large part à la subjectivité. Deux échéances sont fixées. La première, au 1er janvier 2018. À cette date, un logement, pour être « décent », devra « être protégé contre les infiltrations d’air parasites ». « Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ». Deuxième échéance : au 1er juillet 2018, les logements devront permettre « une aération suffisante ». « Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. » 
On ne peut désormais qu’attendre les contentieux qui ne manqueront pas d’intervenir entre propriétaires et locataires sur l’interprétation de cette notion hautement subjective de « suffisant ».
Notons que les dispositions devant prendre effet au 1er janvier 2018 ne sont pas applicables aux départements situés outre-mer.
Hasard du calendrier, c’est en même temps qu’a été publiée une note conjointe de plusieurs ministères faisant également allusion à la notion de non-décence d’un logement. Il s’agit d’un dispositif issu de la loi Alur, visant à pousser les propriétaires à effectuer les travaux nécessaires pour rendre un logement décent. Afin à la fois de protéger les locataires et de « lutter contre la fraude aux allocations que constitue la mise en location d’un logement non décent », un dispositif assez simple a été imaginé : les organismes sociaux peuvent désormais « conserver »  les allocations (allocations de logement familiales et allocation de logement sociales), c’est-à-dire ne pas les verser aux propriétaires, en cas de constat de non-décence d’un logement. Cette retenue ne change rien pour le locataire, qui continue lui de payer la part résiduelle du loyer, c’est-à-dire celle qui n’est pas couverte par l’allocation. Côté bailleur, celui-ci aura 18 mois pour effectuer les travaux. Faute de quoi, « l’allocation conservée sur cette période est définitivement perdue et le versement de l’allocation est suspendu ».
Ces mesures ne s’appliquent pas si le bailleur prouve que la non-décence du logement est du fait du locataire.
La note précise enfin que ce dispositif ne doit en aucun cas « faire obstacle ni être un substitut à l’exercice des pouvoirs de police par le préfet, le maire ou (…) le président de l’EPCI ». Télécharger le décret.
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