Loyers : une première analyse des résultats des observatoires locaux

L’Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) et le fonds national d'aide d'urgence aux étudiants (Fnau) ont publié, la semaine passée, les premières analyses nationales qui portent sur les résultats des observatoires locaux des loyers. Réalisées sur la base des résultats 2015 de 16 observatoires, cette synthèse porte sur le parc privé et notamment sur le prix des studios loués aux étudiants, sur l’offre et les loyers des appartements construits après 2005 ainsi que sur le prix du parc construit entre 1946 et 1970.
Ce travail montre que « les mécanismes qui influencent les niveaux de loyers sont à la fois divers, complexes et forte¬ment corrélés à la localisation précise du logement », indiquent l’Anil et le Fnau. Mais il confirme un phénomène connu : plus le nombre de pièces d’un logement augmente, plus le loyer au mètre carré semble diminuer. Ainsi, les loyers des studios sont supérieurs à ceux des appartements de deux pièces, eux-mêmes supérieurs à ceux des trois et quatre pièces.
Les résultats de l’étude montrent que certaines agglomérations, comme celles de Lille, de Sète et de Saint-Denis de La Réunion, se distinguent par une forte dispersion des loyers selon le nombre de pièces quand d’autres révèlent des écarts « bien moindres ». Ils démontrent également que certaines agglomérations ont des loyers de logement d’une pièce « nettement plus chers », comme à Lille ou Rennes par exemple (4 euros par m2), que le reste du marché. A l’inverse, ils peuvent s’avérer « très faibles », comme c’est le cas à Saint-Denis de La Réunion ou à Alençon (1 euro par m2).
Un constat qui se confirme dans les agglomérations où le logement étudiant est un enjeu. Si près de la moitié des studios sont occupés par des étudiants (et représentent 61 % des baux signés) sur le parc privé étudié par l’étude, la présence de ces derniers « renchérit »  ce segment de marché et les loyers se distinguent alors « nettement »  de ceux des appartements de deux pièces ou plus. « Quand la part des étudiants sur ce marché est faible (Alençon, Saint-Denis de La Réunion, Aix-Marseille), le niveau de prix des appartements d’une pièce n’est pas beaucoup plus élevé que celui des appartements de deux pièces, observe l’étude. A l’inverse, là où les étudiants occupent une place prépondérante sur le marché des studios, les loyers médians au mètre carré se distinguent nettement de ceux des appartements de deux pièces (Montpellier, Rennes…). »  Un phénomène qui est exacerbé dans les quartiers étudiants. La part d’étudiants pouvant, par exemple, atteindre jusqu’à 82 % dans l’hyper-centre de Rennes et sa périphérie.
De leur côté, les logements du parc récent (construits après 2005) présentent généralement des niveaux de loyers plus élevés que l’ensemble, notamment à Bayonne, Lyon et Aix-Marseille. La production postérieure à 2005 a été davantage orientée vers des deux et trois pièces dont les loyers au mètre carré sont moins élevés que ceux des studios. La baisse de la proportion de studios a été particulièrement forte dans les agglomérations de La Rochelle, de Rennes, de Nantes et de Toulouse. Ce qui explique, pour partie, le fait que le parc récent présente des loyers moins élevés que le parc de la période précédente. Les écarts de prix entre les deux dernières époques de construction (1991-2005 et post-2005) s’expliquent également par un développement du parc récent vers les périphéries, là où les loyers sont moins élevés.
Concernant le parc construit entre 1946 et 1970, qui avait pour objectif de pallier le déficit de logements, il est certes « globalement moins cher »  mais particulièrement « énergivore et cher en charges »  (de l’ordre de +35 % par exemple dans l’agglomération nantaise). « Ce parc, qui apparaissait donc à première vue abordable, ne se distingue pas tant que ça des autres périodes de construction une fois que l’on tient compte des charges », constate l’étude.

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Pour consulter les résultats d’une zone géographique précise.

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