Afin de tenter de résoudre la crise du logement qui s’accroît en Île-de-France, les notaires du Grand Paris ont présenté, mardi, une trentaine de propositions pour contribuer à mettre en place « un habitat accessible et de qualité »  qui ont vocation à « susciter le débat à quelques mois de l'élection présidentielle ».

Fracture sociale

Dans leur rapport, ils rappellent que, ces dernières années, « dans la plupart des grandes métropoles, les prix des logements et les loyers se sont orientés à la hausse et, de ce fait, le coût du logement constitue une part de plus en plus importante du budget des particuliers ». Entre 2005 et 2015, celle-ci a « augmenté de cinq points de pourcentage en moyenne pour s’établir à 31 % chez les ménages à revenu intermédiaire dans la plupart des pays de l’OCDE ». 

Conséquence, « les ménages se voient parfois dans l’obligation de s’éloigner des centres et des bassins d’emploi pour trouver un lieu d’habitation accessible compte tenu de leurs revenus, ou de se loger dans des conditions inconfortables ».

Un constat que l’on observe notamment chez « les jeunes et les couples avec enfants »  et qui est « révélatrice d’une véritable fracture sociale », selon les notaires qui soulignent que les difficultés de logement se concentrent sur une partie de la population : « les ménages modestes lorsqu’ils ne parviennent pas à accéder au parc locatif social »  et « de plus en plus les ménages issus de la classe moyenne, dont les revenus sont à la fois trop importants pour leur permettre de bénéficier du parc social et trop faibles pour les autoriser à acquérir un logement dans le secteur privé ».

Transformer l’exonération de taxe foncière en crédit d’impôt 

Pour y remédier, les notaires souhaitent inciter les acteurs institutionnels à offrir des logements accessibles. Pour cela, ils veulent transformer l’exonération de taxe foncière en crédit d’impôt pour « encourager les communes à développer l’offre de logements intermédiaires ». En effet, « l’une des raisons qui poussent les communes à refuser la réalisation de logements locatifs intermédiaires, par des investisseurs institutionnels, sur leur territoire, tient à l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dont bénéficient ces logements pendant 20 ans ». 

Pour cette raison, les notaires du Grand Paris soutiennent la proposition de « transférer la charge financière représentée par l’exonération de TFPB sur l’Etat ». Ils proposent, en outre, de rationaliser l’exercice du droit de préemption urbain et de concentrer des moyens supplémentaires sur l’offre de logements intermédiaires dans les communes non carencées en logements sociaux.

Elargir le bail solidaire

Ils suggèrent également d’étendre l’utilisation du bail réel solidaire (BRS) en améliorant son fonctionnement. Ce BRS permet à un ménage modeste sous plafond de ressources de n’acquérir que la partie bâtie d’un logement, alors que « le foncier peut représenter près de 40 % du prix d’un logement neuf ». Afin qu’un nombre plus important de foyers en profite, les notaires estiment qu’il serait intéressant de relever le plafond de ressources afin de « faciliter l’accession des ménages moyens au logement dans le parc privé et intermédiaire ».

Rénovation : les opérateurs sélectionnés par les collectivités

Afin de rénover les logements anciens, ils préconisent de faire financer la rénovation par un opérateur, en rémunérant ce dernier au travers d’une participation aux économies réalisées.

Pour cela, « ces opérateurs ensembliers – entreprises privées, sociétés d’économie mixte ou de tiers-financement – pourraient être sélectionnés par la puissance publique (Etat ou collectivités territoriales), suivant un cahier des charges précis », expliquent les notaires. Ainsi, « cette sélection garantirait non seulement la qualité des travaux, mais également une diminution des coûts unitaires de la massification des opérations de rénovation ». Un dispositif qui pourrait à terme contribuer à une baisse de 30 % à 40 % du coût de la rénovation.

Pour encourager la rénovation du côté des particuliers, ils préconisent de réformer la fiscalité des particuliers, en restituant à l’acquéreur d’un logement tout ou partie des droits de mutation applicables à la transmission du bien « sous condition de la réalisation des travaux de rénovation ». Ils proposent également de prolonger le dispositif de l’éco-PTZ individuel et pour les copropriétés, jusqu’en 2030, couplé à une multiplication du plafond par quatre et d’une augmentation de la durée maximale de remboursement à 30 ans.

Limiter les places de stationnement

Autre proposition mise en avant par les notaires : limiter l’obligation de construire des places de stationnement pour la création de logements nouveaux, en particulier dans les zones les mieux desservies par les transports communs. 

Selon une étude de l’APUR, citée par les notaires, il serait possible d’envisager, rien qu'à Paris, « l’évolution d’environ 150 000 places résidents – près de 96 ha ou environ 96 terrains de rugby ! – vers d’autres usages de stationnement, de nouveaux services (autopartage, covoiturage, deux-roues, mobilités actives, etc.), voire de transformer les espaces correspondants au profit de la logistique urbaine, de l’agriculture, des équipements sportifs, etc. » 

Densification douce

Afin de bâtir des habitations moins consommatrices d’espace, le rapport suggère de favoriser la « densification douce »  des zones pavillonnaires, en insérant de nouveaux logements (division parcellaire, appartements accessoires, division interne, surélévation, extension, restructuration, etc.) « sans modification significative des formes urbaines du quartier en mutation, ni destruction du parc existant ».

Par ailleurs, les notaires préconisent de créer une plateforme commune aux fins d’instruction des demandes de déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et de mettre en œuvre la plateforme commune d’instruction des demandes de permis de construire.

Télécharger les 30 propositions.
 

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