En déplacement hier, à Dunkerque, la Première ministre a fait une série d’annonces visant à soutenir la construction de logements, alors que le secteur est en crise profonde depuis plusieurs mois. 

« Nous traversons une période difficile […] qui a un impact […] sur la capacité des Français à se loger », a reconnu Élisabeth Borne, accompagnée par son ministre du Logement, Patrice Vergriete, ancien maire de la ville du Nord.

« Sans nouveaux logements abordables, les gigafactories de batteries qui sont construites ici ne pourront pas tourner à plein régime. Sans nouveaux logements abordables, les nouveaux travailleurs et leurs familles ne pourront pas s’installer durablement. Sans nouveaux logements abordables, nous raterions le coche de la réindustrialisation et du renouveau du territoire », a-t-elle prévenu.

D’ici trois ans, 30 000 nouveaux logements dans 20 territoires 

Afin de « préparer l’avenir » et de faire en sorte que l’accès au logement ne soit « pas un frein pour les études ou pour l’emploi », la Première ministre souhaite « développer une offre adaptée aux besoins des Français dans chaque territoire » et « maintenir une production importante sur les marchés immobiliers les plus tendus ».

Pour cela, l’exécutif a décidé de sélectionner « 20 territoires engagés pour le logement » d’ici la fin de l’année dans le but d’« accélérer les opérations d’aménagement là où l’offre de nouveaux logements doit être particulièrement soutenue ». « Sélectionnés à partir des remontées locales », ces territoires recevront « les moyens nécessaires » pour y produire « 30 000 nouveaux logements d’ici trois ans ».

Pour cela, le gouvernement prévoit d’« aller vite » et proposera au Parlement de « prendre des mesures d’exception pour accélérer ces opérations ».

Après un plan de rachat de près de 50 000 logements lancé, en début d’année, par la Caisse des dépôts et Action Logement, un deuxième plan est prévu pour 2024 avec l’objectif de mobiliser « davantage d’opérateurs ». « Cela doit permettre de soutenir le secteur et de sécuriser de nouveaux programmes », alors même que les chiffres de l'immobilier neuf ont été jugés « catastrophiques », hier, par le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Pascal Boulanger, lors d’une conférence de presse.

Selon lui, si « les mesures visant à amortir le choc, mises en œuvre par le gouvernement avec l’aide d’Action Logement et CDC Habitat, sont très utiles », elles restent « insuffisantes ». Comme annoncé depuis plusieurs mois, certains promoteurs commenceraient à supprimer des emplois. « Nous perdons des collaborateurs et nous perdons du savoir-faire », s'est ainsi alarmé Pascal Boulanger, assurant entendre « parler de débuts de PSE » (plans de sauvegarde de l'emploi) et que « plus personne ne remplace les départs » à la retraite dans le secteur.

Nouvelle extension de zonage

Après avoir décidé de prolonger le prêt à taux zéro jusqu’en 2027 (en le recentrant) dans le projet de loi de finances pour 2024 et de réviser les zonages (154 communes sont passées en zones dite tendues), la Première ministre a expliqué vouloir intégrer, dans les prochaines semaines, « les communes qui ont des opérations d’intérêt national ou des grands projets de réindustrialisation » dans le but de « soutenir la production de logements neufs dans ces territoires, où les besoins sont importants ». 

Pour ce qui est de la lutte contre la réduction du parc de résidences principales, dans certains territoires, la Première ministre a dit vouloir « donner aux collectivités de nouveaux outils pour réguler les meublés touristiques » et rappelé que la proposition de loi qui vient d’être déposée à l’Assemblée est soutenue par le gouvernement et qu’une mission sur la fiscalité locative a été confiée à deux députées afin de « favoriser les locations de longue durée ». 

Pour les étudiants, Elisabeth Borne a promis la construction d'ici 2027 de 35 000 logements supplémentaires, via « un plan ambitieux » qui sera présenté dans les prochains jours.

HLM : multiplier les conventions territoriales

Du côté de la production et de la rénovation du logement social, elle a souligné vouloir « multiplier » les « conventions locales », en plus des 1,2 milliard d'euros de financement promis sur trois ans. Celles-ci ont été annoncées par le ministre du Logement à l’occasion du congrès de l'Union sociale pour l'habitat (USH), ce dernier souhaitant décliner « territoire par territoire » les engagements du gouvernement pris auprès du mouvement HLM. 

Ces contrats territoriaux sont désormais au nombre de deux puisque, après le premier signé avec la métropole dijonnaise, le deuxième vient d’être paraphé par la communauté urbaine de Dunkerque. 

Le fait que ces conventions soient destinées aux seules intercommunalités volontaires a été particulièrement critiqué par l’AMF qui a dit « refuser » que « les communes soient écartées de la politique du logement social ». « La meilleure façon de démotiver et d’aller à l’échec », selon l’association qui avait réclamé « d’ouvrir la possibilité pour les maires de signer directement ces contrats qui les concernent au premier chef ». 

Si la présidente de l’USH, Emmanuelle Cosse, a dit ne pas douter d’une « prise de conscience » de la crise de la part de l’exécutif, elle considère que « les réponses ne sont pas du tout au niveau ».

La cheffe du gouvernement a également annoncé la signature, « la semaine prochaine », d’un plan de développement du logement locatif intermédiaire (LLI). Nécessitant un « effort supplémentaire de plus d’un milliard d’euros », l'État et la Caisse des dépôts mobilisant 500 millions d'euros afin de « doubler » la production de ce type de logements, pour atteindre plus de 30 000 par an « d’ici 2026 ».

À noter que des élus de tous bords ont demandé, dans une tribune parue mercredi dans Les Échos, l'instauration d'un tarif social de l'énergie pour les locataires de logements sociaux qui font face à la hausse importante de ces coûts.

S’agissant de la rénovation énergétique, Elisabeth Borne a dit vouloir « repenser nos manières de concevoir l’habitat et la construction […] en adaptant les procédures d’urbanisme et d’aménagement, notamment pour faciliter la reconversion des friches ou des zones d’entrée de ville » et en travaillant sur « la reconversion des bâtiments existants et favoriser la densification douce, par exemple en zone pavillonnaire ». 

« Pour clarifier les responsabilités de chacun, nous devons créer des autorités organisatrices de l’habitat sur l’ensemble du territoire, et leur donner tous les leviers nécessaires. Tous ces défis, nous y répondrons dans le projet de loi sur le logement que nous déposerons au Parlement au printemps 2024 », a-t-elle fait savoir.

C’est par une note d’information diffusée le 15 novembre par la Direction générale des collectivités locales (DGCL), que Maire info a pu consulter, que ces précisions sont apportées sur le dispositif mis en place par décret le 31 octobre. 

Rappelons-en la philosophie générale : le gouvernement a décidé en juin l’octroi d’une « prime exceptionnelle » pour aider les agents à faire face à l’inflation. Cette prime, d’un montant maximum de 800 euros, est versée aux agents dont la rémunération brute est inférieure à 39 000 euros par an (3 250 euros brut par mois). Dans la fonction publique d’État et la fonction publique hospitalière, le versement de cette prime est obligatoire. Dans la territoriale en revanche, il est facultatif et dépend d’une décision de l’organe délibérant, au nom du principe de libre administration des collectivités territoriales. La délibération doit être au préalable présentée devant le comité social de la collectivité ou du centre de gestion auquel elle est rattachée. 

Le fonctionnement général de ce dispositif est détaillé dans l’édition de Maire info du 2 novembre.

Les agents éligibles

La note d’information publiée par la DGCL détaille en premier lieu les agents qui ont droit à cette prime et ceux qui n’y ont pas droit. La prime peut être versée aux fonctionnaires (stagiaires et titulaires), aux agents contractuels de droit public, aux élèves du CNFPT et aux assistants maternels et familiaux employés par les collectivités et EPCI. En revanche, n’y ont pas droit, entre autres, les agents contractuels de droit privé employés par les collectivités, les vacataires, les apprentis ou encore les agents publics qui sont déjà éligibles à la prime de partage de la valeur. 

Pour pouvoir toucher cette prime, si l’employeur a décidé de la verser, les agents doivent répondre à plusieurs conditions : d’abord, avoir été recrutés avant le 1er janvier 2023 et être toujours en poste au 30 juin 2023 ; ensuite, avoir perçu entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023 moins de 39 000 euros brut. Attention, il ne suffit pas d’être employé par la collectivité pour pouvoir toucher la prime, il faut également être rémunéré. Autrement dit, les agents temporairement non rémunérés pendant cette période (disponibilité ou congé parental) ne peuvent y prétendre. 

Rémunération à prendre en compte

Les 39 000 euros qui constituent le plafond ouvrant droit au versement de la prime correspondent « aux sommes versées par les employeurs publics », précise la DGCL. Autrement dit, si l’agent touche d’autres rémunérations venant d’employeurs privés, au titre d’un cumul d’emploi, ils ne sont pas pris en compte. 

La rémunération à prendre en compte est celle qui constitue l’assiette de la CSG. Ce qui signifie qu’elle inclut le TIB (traitement indiciaire brut), l’indemnité de résidence, le supplément familial et les primes. En revanche, il ne faut pas prendre en compte la Gipa (garantie individuelle de pouvoir d’achat), le paiement des heures supplémentaires ni la prise en charge partielle des frais de transport. 

Montant de la prime

Les employeurs territoriaux sont libres de décider s’il attribuent la prime ou pas, et libres d’en fixer le montant à condition de respecter un montant maximum. Autrement dit, ils peuvent uniquement moduler le montant à la baisse. Les plafonds s’échelonnent de 300 à 800 euros en fonction des revenus de l’agent, selon le barème ci-dessous : 

(TABLEAU)

Attention, la DGCL précise très clairement que le seul critère de modulation possible est la rémunération de l’agent. Il est impossible de moduler la prime en fonction d’autres critères, comme par exemple « la manière de servir » – il ne s’agit pas d’une prime de mérite. Une fois le montant de la prime déterminé pour chaque strate de rémunération, il faut verser la même prime à tous les agents de chacune de ces strates, à une exception près : la quotité de travail : un agent qui ne travaillerait que 75 % du temps ne touchera que 75 % de la prime. Tout autre critère de réduction serait irrégulier, et la délibération en décidant serait « sanctionnée à ce titre par le contrôle de légalité ». 

Une fois le montant délibéré, la collectivité devra verser la prime aux agents avant le 30 juin 2024, en une ou plusieurs fois. La DGCL invite néanmoins les employeurs à « limiter le nombre de fractions afin de préserver le caractère exceptionnel de la prime ». 

Attention, un agent qui aurait quitté la collectivité après le 30 juin 2023, mais aurait été employé entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023, a pleinement droit à la prime. L’employeur devra donc « procéder à une régularisation de la paye de son ancien agent ». 

Agents employés par plusieurs collectivités

Pour les cas des agents employés à temps non complet (TNC) par plusieurs collectivités, chaque employeur devra verser la prime à proportion de la quotité de travail effectué – sous réserve d’avoir délibéré en ce sens. Autrement dit, une secrétaire de mairie qui travaille pour deux communes, par exemple, peut se voir verser la prime par l’une des communes, qui aurait délibéré dans ce sens, et non par la deuxième qui ne l’aurait pas fait. 

La rémunération à prendre en compte est celle versée par chaque employeur, et non la rémunération cumulée versée par tous les employeurs : « Après avoir déterminé la rémunération brute perçue au titre de la période courant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, chaque employeur de l'agent à TNC peut situer ce dernier dans l'un des niveaux de rémunération prévu par le barème ». Puis, le montant de la prime, pour chaque employeur, « est réduit à proportion de la quotité de travail et de la durée d'emploi sur la période courant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 de l'agent ». 

Budgétisation

Enfin, la DGCL précise que les organes délibérants peuvent intégrer les dépenses liées au versement de cette prime de façon rétroactive dans leur budget 2023, jusqu’au 21 janvier 2024. « Les mandatements des dépenses découlant de ces modifications sur le budget 2023 interviennent au plus tard le 31 janvier 2024. Cette période complémentaire offre aux employeurs territoriaux la possibilité d'instituer au titre de l'exercice 2023 la prime de pouvoir d'achat par une délibération adoptée avant le 31 décembre 2023. La dépense enregistrée sur le budget 2023 peut être versée en janvier 2024. »

Ce sont les sénateurs Françoise Gatel, François Bonhomme et Éric Kerrouche qui ont réalisé ce rapport, dans le cadre de la réflexion plus large qui se déroule en ce moment sur les conditions d’exercice du mandat et qui aura son point d’orgue la semaine prochaine, lors du congrès de l’AMF. 

Les sénateurs rappellent que l’engagement des élus locaux est construit « sur le principe fondateur de la gratuité » : un mandat local n’est pas « un métier rémunéré mais un engagement civique ». L’indemnité que touche environ un tiers des élus n’est pas une rémunération mais une « compensation ». « Pour autant, écrivent les sénateurs, dévouement ne rime pas avec sacrifice. Or non seulement les élus locaux sont exposés au risque pénal mais, en outre, de nombreux facteurs les conduisent à consacrer de plus en plus de temps à leur mandat : complexité des normes, montée de l'intercommunalité, difficultés de recrutement des secrétaires de mairies. » D’où la nécessité d’une réflexion sur les indemnités. 

Indemnisation ou rémunération ?

Rappelons que la dernière réforme modifiant le système des indemnités date de la loi dite Lecornu (Engagement et proximité) de 2019. Elle a conduit à la revalorisation des indemnités des maires et adjoints des communes de moins de 3 500 habitants. Mais aujourd’hui, cette revalorisation paraît « insuffisante », d’une part au regard de l’inflation, d’autre part du fait de la « crise des vocations », soulignent les sénateurs, qui rappellent que « la quasi-totalité des maires et adjoints perçoivent une indemnité inférieure au salaire moyen en France ». 

Premier constat fait par la mission : l’indemnité est décorrélée du temps effectif passé par les élus à remplir leur mission. Les indemnités sont fixées de façon forfaitaire, par strate de population, « sans lien avec le temps passé », alors qu’en moyenne, un maire consacre « 32 heures par semaine à son mandat ». Cette situation, on le sait, favorise les retraités, ce qui nuit à « l’objectif de diversification des profils ». La mission propose donc de poser la question de « la corrélation entre le temps passé par l’élu et le niveau de l’indemnité », même si celle-ci pose de nombreuses difficultés « techniques et juridiques ». 

Au-delà, au moins l’un des membres de la mission, Éric Kerrouche, est favorable à une réflexion, à long terme, sur le « principe de gratuité ». Le sénateur des Landes est l’auteur d’une proposition de loi visant à passer du principe d’indemnisation à celui de rémunération, estimant que « les fonctions exécutives requièrent aujourd’hui un investissement en temps suffisamment important pour les considérer désormais comme une profession ». Le sénateur propose dans ce texte que les élus soient employés sous la forme d’un contrat à durée déterminée de droit public, le temps de leur mandat. La mission propose donc de lancer une réflexion, à long terme, sur ce sujet et « pour certaines catégories d’élus ». 

À plus court terme , la mission recommande, dès le 1er janvier prochain, d’indexer le montant des indemnités sur l’inflation – elle chiffre le coût de cette mesure, pour 2024, à 52 millions d’euros. Et de revaloriser les indemnités pour toutes les strates à l’horizon du prochain mandat (2026).

DPEL

La mission s’est également penchée sur la dotation particulière élus locaux (DPEL), dont le fonctionnement a été réformé en 2020 (lire Maire info du 9 avril 2020). Le gouvernement avait alors divisé la DPEL en deux parts : la première attribuée à toutes les communes de moins de 1000 habitants (sous conditions de potentiel financier) et la seconde permettant une majoration pour les communes de moins de 500 habitants. Il n’avait pas suivi les recommandations du Sénat qui demandait déjà, alors, d’étendre le bénéfice de la DPEL à toutes les communes de moins de 2 000 habitants.

Depuis la loi de finances pour 2023, la DPEL se compose de deux parts et de deux majorations, ces majorations correspondant aux compensations forfaitaires versées par l’État aux communes de moins de 3 500 habitants, au titre du remboursement aux élus de leurs frais de garde et du remboursement à la commune de la souscription obligatoire d’assurance pour la protection fonctionnelle des élus.

La mission recommande une hausse du seuil d’éligibilité à 3 500 habitants et d’indexer la DPEL sur l’inflation, et de supprimer les conditions de potentiel financier pour que toutes les communes de la strate puissent en bénéficier. Ces deux mesures, estime la mission, coûteraient environ 37 millions d’euros à l’État. 

Par ailleurs, les sénateurs estiment qu’il serait juste que l’État compense financièrement l’activité que les maires, au titre du fameux « dédoublement fonctionnel » (il agit à la fois en tant qu’exécutif de la commune et agent de l’État), effectuent au nom de l’État. La délégation du Sénat juge qu’il devrait être créé une contribution de l’État « estimée à 10 % du plafond indemnitaire du maire », qui serait versée à la commune. Le maire « ne saurait être un passager clandestin de l’État », écrit la délégation. 

Frais de transports

La délégation demande par ailleurs que « davantage de marge de manœuvre » soit donnée aux conseils municipaux dans l’attribution des indemnités aux élus, « en particulier pour tenir compte de la situation des conseillers délégués ». « La délégation aux collectivités territoriales souhaite que les communes puissent définir le volume des indemnités à partir du nombre théorique maximal d’adjoints susceptibles d’être désignés. Cette évolution permettrait ainsi d’augmenter le montant de l’enveloppe indemnitaire globale lorsqu’une commune n’a pas désigné la totalité des adjoints. » 

Elle souhaite également que les frais de transport des élus soient mieux pris en charge. Pour l’instant, le remboursement des frais de transport intervenant dans le cadre des fonctions des élus est facultative, et beaucoup d’élus « se refusent à le solliciter pour ne pas peser sur les budgets locaux ». La délégation propose de rendre le remboursement obligatoire, et « de créer au sein de la DPEL une part spécifique permettant de financer ces frais de déplacement » dans les communes de moins de 3 500 habitants. 

Enfin, les rapporteurs souhaitent clarifier la question épineuse des arrêts maladie, et permettant aux élus de pouvoir, s’ils le peuvent, continuer d’exercer leur mandat pendant un arrêt maladie sans se voir sanctionnés par la Sécurité sociale. 

Ils se livrent également à plusieurs recommandations pour faciliter l’exercice du mandat pour les élus handicapés et pour « améliorer le régime des autorisations d’absence pour compenser les pertes de revenu liées à l’exercice du mandat ». 

Toutes ces propositions seront certainement évoquées lors du débat qui aura lieu au Grand auditorium du congrès de l’AMF, mercredi prochain à 10 h, intitulé « Être élu local, les réalités d’un engagement toujours plus exigeant », en présence notamment de Françoise Gatel, co-rédactrice du rapport. 

« Les Mahorais vivent en situation de crise humanitaire ignorée, loin des standards d'un département français, où ils doivent pourtant continuer à remplir leurs obligations professionnelles, citoyennes et personnelles comme si de rien n’était, avec des répercussions sur leur dignité inimaginables pour toute personne qui ne le vit pas », explique Racha Mousdikoudine, présidente de l’association Mayotte a soif. 

La crise de l’eau s’aggrave depuis mars dernier, fin de la dernière saison des pluies, avec des coupures d’eau potable organisées par la préfecture sur l’île allant de « 16 heures par jour cet été, à deux jours sur trois à partir de septembre, jusqu’à un accès de 18 heures à l’eau courante tous les trois jours depuis le mois d’octobre ».

Cependant, « ces tours d’eau » mis en place « pour économiser une ressource qui s’épuise depuis des années sur une île asséchée » ne concernent pas les « 18 % de Mahorais en grande précarité qui ne sont toujours pas raccordés au réseau », selon les associations Mayotte a soif et Notre affaire à tous. La situation est catastrophique aussi bien d’un point de vue quantitatif que qualitatif. Actuellement, le maximum de fourniture en eau par personne est de 84 litres par jours selon les associations. « Sur le plan qualitatif, le constat n’est pas meilleur, puisque la majorité des masses d’eau de l’île sont dans un état écologique « mauvais » ou « médiocre », en raison de pollutions multiples notamment liées aux déchets », pointe leur communiqué de presse commun. 

Ainsi, face à cette situation qui s’enlise, l’association Notre Affaire à Tous et l’association Mayotte a soif accompagnent 15 victimes mahoraises dans un référé-liberté pour faire reconnaître l'impact de la crise de l’eau sur leurs droits fondamentaux et la réponse insuffisante de l'État.

Référé-liberté

Les associations ont donc déposé un référé-liberté au tribunal administratif de Mayotte espérant que ce dernier « permettra d’ordonner en urgence à l’État de prendre des mesures de sortie de crise équitables, à la hauteur du drame sanitaire et humain qui se déroule sur l’île, et durablement adaptées aux problématiques propres à ce territoire français ultramarin ». 

En effet, le collectif souhaite « faire reconnaître l’impact de la crise sur les droits fondamentaux des mahorais : droit à l’eau, droit à l’éducation, droit à la santé, droit à un environnement sain » ce qui passerait selon les deux associations par « un diagnostic des surcoûts engendrés par la crise de l’eau, des discriminations engendrées par la crise et les réponses à celle-ci, des impacts sur l’éducation des enfants et sur l’impact environnemental de la crise ».

Cette démarche vise aussi à « imposer à l’État et à ses services le déclenchement (…) du plan Orsec eau potable, obligatoire pour tous les départements depuis 2020 et censé planifier et organiser les réponses aux crises les plus graves ». Le député de Mayotte Mansour Kamardine avait déjà demandé en septembre le déclenchement de ce plan d’urgence.

À travers ce recours le but est aussi de « rétablir au plus vite la fourniture d’eau potable en qualité et quantité suffisante, en priorité au sein des établissements scolaires et de santé ». Les associations demandent « des mesures précises et chiffrées (…) pour combler au plus vite les besoins restants de la population, qu’on peut estimer à 34 000 m3 par jour, soit 34 000 000 litres ». 

Notre Affaire à Tous et Mayotte a soif déposent aussi un référé-liberté pour savoir « comment l’État compte gérer la crise sanitaire imminente déclenchée par la crise de l’eau actuelle, en commençant par établir un diagnostic des impacts sanitaires de la crise sous 6 mois ».

Selon Santé Publique France, cette crise de l’eau a en effet « déclenché une forte épidémie de gastro-entérite, qui aggrave aussi le risque d’épidémies de choléra, d'hépatite A, de fièvre typhoïde et de poliomyélite » alors même que le territoire souffre d’une pénurie de soignants. Les associations rappellent dans leur dossier de presse que ces conséquences résultent « de plusieurs années d’un désengagement de l’État sur ces questions et d’une inadaptation discriminatoire des politiques publiques déployées ».

« Une réaction insuffisante »  

Évidemment l’État a réagi, mais pas à la hauteur des besoins, comme le pointe le collectif mahorais. Comme annoncé le 2 novembre dernier par le gouvernement, la distribution d’eau en bouteille sera élargie à toute la population mahoraise à compter du lundi 20 novembre 2023, dans toutes les communes du département. « Cela représente quinze millions de litres d’eau en bouteille acheminés chaque mois de la métropole, deux millions en provenance de La Réunion et de l’île Maurice, indique le dossier de presse des associations. Ce volume mensuel correspond à moins de la moitié des besoins journaliers des habitants. » 

Selon la Défenseure des droits, qui s'est rendue à Mayotte du 28 au 31 octobre, cette nouvelle mesure n’est pas satisfaisante : « S'il faut prouver sur la base de documents que l'on habite bien dans telle commune pour bénéficier d'une distribution, je n'ai pas de doute que cela va exclure les plus précaires. Qu'ils soient en situation irrégulière ou non, ces publics n'ont pas toujours les moyens de prouver un lieu de résidence », a souligné Claire Hédon auprès de Clicanoo, un quotidien réunionnais. 

Enfin, « d’autres mesures ont également été annoncées, comme des investissements pour des travaux, dont 2 millions d’euros pour une station de traitement d’eau » (lire Maire info du 27 septembre). Mais du point de vue des associations il faut aller plus loin et l’État doit porter d’autres solutions notamment « en collaboration avec des ingénieurs et des hydrologues, (…) afin de lutter contre les sécheresses de plus en plus longues et violentes à Mayotte ». Pour elles, améliorer le service d’assainissement et de traitement des eaux usées est une première piste qui « réduirait considérablement les pertes en eau et les risques sanitaires ».

En matière d’extension, mieux vaut fixer des dimensions précises dans son PLU pour éviter tout contentieux. C’est la leçon à tirer de l’arrêt des 1re et 4e chambres réunies du Conseil d’État qui vient d’être rendu à propos d’un permis de construire accordé en 2018 par la ville de Meudon, dans les Hauts-de-Seine. 

Autorisant l’extension d’une maison existante de 63 m², « intégrant une surélévation après démolition partielle », afin de porter sa surface de plancher à 329 m², le permis a été attaqué par un couple de propriétaires voisins auprès du tribunal administratif (TA) de Cergy-Pontoise. Après avoir vu leur requête écartée, le même couple a porté l’affaire devant la cour administrative d'appel (CAA) de Versailles, qui, par un arrêt du 30 septembre 2022 rendu en formation plénière, a confirmé le jugement du TA. 

297 m² de surface supplémentaire, c’est trop !

Pour rejeter l’appel formé par les voisins, la CAA a d’abord relevé que « les travaux autorisés par le permis consistent en une démolition partielle des combles et d'un porche pour permettre une surélévation et une extension de la construction existante, ainsi qu'un réaménagement des espaces verts avec la création d'une terrasse et d'une piscine. ». 

Pointant l’importance de la surface de plancher supplémentaire (297 m²) par rapport à celle de la maison existante, portant le tout à 329 m², la cour a cependant estimé, en l’absence de disposition spécifique du PLU de Meudon, que « l'extension et la surélévation sont réalisées dans le prolongement et en continuité des murs de la construction existante », et qu’ainsi, « ces travaux doivent être regardés comme constituant l'extension d'une construction à usage d'habitation existante et non une construction nouvelle ». 

Pour le Conseil d’État, en jugeant ainsi que « la qualité d'extension devait seulement s'apprécier au regard d'un critère de continuité physique et fonctionnelle et de sa complémentarité avec la construction existante, indépendamment de la superficie des travaux projetés par rapport à cette dernière », la cour a commis une erreur de droit. 

Par un considérant de principe, la Haute juridiction indique ainsi que « lorsque le règlement d'un PLU ne précise pas, comme il lui est loisible de le faire, si la notion d'extension d'une construction existante, lorsqu'il s'y réfère, comporte une limitation quant aux dimensions d'une telle extension, celle-ci doit, en principe, s'entendre d'un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci. ». 

À l’heure du zéro artificialisation nette, la surélévation des bâtiments est une solution à la crise du logement… à condition de ne pas servir la surenchère foncière. 

Lire l’arrêt du Conseil d’État du 9 novembre