Loi Élan et foncier public : les décrets « décote » et « droit de priorité » publiés

Et deux de plus au compteur ! Pris pour l’application de la loi Élan du 23 novembre 2018, deux décrets ont été publiés au Journal officiel du 10 mai, afin de définir les nouvelles modalités du système de décote du foncier public. Issu de la loi dite « Mobilisation du foncier public »  du 18 janvier 2013, ce dispositif vise originellement à favoriser la construction de logements sociaux. Désormais inscrit dans le Code général de propriété des personnes publiques (CG3P), le mécanisme permet à l’État et à ses établissements publics de céder des terrains de leur domaine privé à un prix inférieur à la valeur vénale (évaluée par France Domaine), dès lors qu’ils ont vocation à accueillir des programmes de logements, « dont une partie au moins est réalisée en logement social ».

Vente avec décote et projets mixtes
Dans un référé rendu public en 2018, la Cour des Comptes estimait que ce dispositif, « relativement peu utilisé de 2013 à 2016 », était « trop complexe et concurrencé par d’autres procédures de cession du foncier public ». Pour autant, la loi Elan (art. 23) conserve ce système de décote, mais l’assouplit en élargissant son périmètre. Pour en bénéficier, les opérations projetées doivent désormais comprendre « majoritairement »  des logements – et non plus « essentiellement ». Une nuance de taille, traduite dans le décret n° 2019-423 du 9 mai, qui prévoit que le programme devra affecter « au moins 50 % »  de sa surface de plancher au logement, contre 75 % auparavant. Objectif avoué : favoriser le montage de projets mixtes combinant logements, commerces et activités. A noter que la loi Elan supprime également la condition d’achèvement de l’opération dans les cinq ans suivant la vente du foncier. Désormais, seule la première tranche doit être réalisée dans ce délai pour bénéficier de la décote.
Autres nouveautés : le texte rend éligibles au dispositif les opérations de construction de logements s’appuyant sur un bail réel solidaire (BRS), au même titre que les logements locatifs intermédiaires ou les logements en accession à la propriété. De même, le rapport annuel d'activité des organismes de foncier solidaire (OFS) doit désormais intégrer le décompte des logements faisant l'objet d'un BRS. Et ce rapport est à transmettre à chacun des préfets des départements dans lesquels intervient l’OFS (et non plus au seul préfet qui a délivré son agrément).

Droit de priorité et subdélégation
Le second décret du 9 mai porte sur l'exercice du droit de priorité par les communes et EPCI disposant du droit de préemption urbain, afin d’acquérir du foncier public, toujours dans le cadre d’une vente avec décote. Ce droit de priorité peut être délégué aux organismes d’habitat à loyer modéré (HLM), aux organismes agréés de maîtrise d’ouvrage, aux sociétés d’économie mixte agréées, ou aux établissements publics fonciers de l’Etat ou territoriaux.
La loi Elan (art. 25) va encore plus loin, en permettant aux organes délibérants de ces organismes de subdéléguer l'exercice du droit de priorité à leur exécutif.
Le décret n° 2019-424 insère en ce sens un article R. 240-1 dans le Code de l’urbanisme pour préciser que « le conseil d'administration, le conseil de surveillance ou le directoire des établissements publics, organismes ou sociétés délégataires peut déléguer l'exercice du droit de priorité au président-directeur général, au président du directoire, au directeur général ou à l'un des directeurs ». Certaines garanties sont associées à ce droit de priorité subdélégué. En particulier, l’ultime délégation devra faire l'objet d'une publication pour la rendre opposable aux tiers. Et les membres de l’exécutif en bénéficiant devront « rendent compte, au moins une fois par an, de leur action au conseil d'administration, au conseil de surveillance ou au directoire concerné ».
Consulter le décret sur la décote.
Consulter le décret sur le droit de priorité.

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